近日，鄭州推出要“大干30天”攻堅(jiān)爛尾樓，10月6日前，實(shí)現(xiàn)鄭州全市所有停工問(wèn)題樓盤(pán)項(xiàng)目全面持續(xù)實(shí)質(zhì)性復(fù)工。

從2022年下半年以來(lái)，鄭州相關(guān)部門(mén)針對(duì)爛尾樓、停工項(xiàng)目，提出了“棚改統(tǒng)貸統(tǒng)還、收并購(gòu)、破產(chǎn)重組、保障性租賃住房模式”等4種紓困模式。8月初，鄭州相關(guān)部門(mén)又出臺(tái)了一個(gè)規(guī)模暫定為100億元的房地產(chǎn)紓困基金方案。

鄭州此舉，對(duì)于鄭州樓市的未來(lái)有何影響?鄭州作為全國(guó)首個(gè)出臺(tái)系統(tǒng)的、務(wù)實(shí)的整治問(wèn)題樓盤(pán)復(fù)工方案的城市，業(yè)界和專(zhuān)家咋看?放眼全國(guó)，“保交樓”戰(zhàn)役都已陸續(xù)打響，外地有啥好經(jīng)驗(yàn)?

一家五口盼了兩年多的剛需房

9月14日，大河報(bào)·豫視頻記者來(lái)到位于鄭州市天河路和金光路交叉口東南角的大河宸院三期。遠(yuǎn)遠(yuǎn)地，便能看到9棟高層。

在現(xiàn)場(chǎng)，記者看到，東側(cè)幾棟樓外立面已經(jīng)呈現(xiàn)，窗戶(hù)玻璃嶄新發(fā)亮。但靠近西側(cè)的幾棟，外立面還是毛坯，還未開(kāi)始施工。不過(guò)，在該樓盤(pán)的工地現(xiàn)場(chǎng)，圍墻內(nèi)側(cè)有降塵噴霧設(shè)備正在運(yùn)轉(zhuǎn)。該樓盤(pán)工地上，外圍沒(méi)有工人的影子。樓棟內(nèi)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)傳來(lái)叮咣的聲音。

該工地門(mén)口值守人員告訴記者，里邊有工人在干活，但不多，“有錢(qián)了就干，資金不到位肯定沒(méi)那么工人干活。目前，該樓盤(pán)主體框架雖好了，但西邊車(chē)庫(kù)還沒(méi)建，還有很多工程沒(méi)有完工，接下來(lái)就看如何全面快速?gòu)?fù)工了。業(yè)主們擔(dān)心焦急啊。”

市民陳女士一家人的剛需住房，就買(mǎi)在了這里。2020年4月購(gòu)房后，全家人一起盼著早日入住。

“還著高額房貸，貸款利率5.88，鄭漂十年了，辛辛苦苦買(mǎi)套房，卻眼看著交不了，心急如焚。”陳女士說(shuō)，現(xiàn)在，他們一家五口擠在二七區(qū)一個(gè)小兩室的房子里，根本住不下，“買(mǎi)套房生活品質(zhì)倒退很多年，還不如不買(mǎi)，起碼不用負(fù)債，不用還貸。”

而其實(shí)，今年5月下旬，大河報(bào)·豫視頻就曾關(guān)注并報(bào)道過(guò)該問(wèn)題樓盤(pán)。融創(chuàng)大河宸院工程方面的相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，該項(xiàng)目會(huì)在2022年5月底復(fù)工，“這個(gè)是沒(méi)問(wèn)題的，會(huì)按時(shí)交房。”

如今，兩年多了，她期待著該樓盤(pán)能早日實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)性復(fù)工。

和陳女士一樣焦急的，當(dāng)然，還有其他樓盤(pán)的業(yè)主。

9月14日，買(mǎi)了鄭州市錦藝四季城五期房子的市民楊先生說(shuō)，這套房是他2019年11月買(mǎi)的，合同約定于2022年6月30日交付。事實(shí)上，該項(xiàng)目自從2021年封頂以來(lái)，一直處于停工狀態(tài)，外立面一直沒(méi)做。2022年上半年，廣大業(yè)主和辦事處、房管局領(lǐng)導(dǎo)都曾與開(kāi)發(fā)商錦藝高層進(jìn)行過(guò)溝通，承諾的是今年4月10日復(fù)工，結(jié)果一直沒(méi)有復(fù)工。

“不過(guò)，開(kāi)發(fā)商最新承諾的是今年年底交房。”楊先生說(shuō)，目前，相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)回復(fù)的是，“會(huì)督促錦藝建立監(jiān)管賬戶(hù)，用于后續(xù)的建設(shè)。我們希望今年年底能順利交房。”

問(wèn)題樓盤(pán)復(fù)活的背后

眾所周知，每一個(gè)樓盤(pán)成為問(wèn)題樓盤(pán)，原因都很復(fù)雜，解決起來(lái)也并非易事。如何撬動(dòng)問(wèn)題樓盤(pán)這一“老大難”的民生問(wèn)題繼續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)，背后需要付出很多。這其中就離不開(kāi)包括基層辦事處、區(qū)政府、開(kāi)發(fā)商等各方的齊心努力。

2022年9月14日，鄭州市發(fā)布《鄭州擬對(duì)95個(gè)使用保交樓專(zhuān)項(xiàng)借款項(xiàng)目開(kāi)展全面審計(jì)》的消息。消息一出，市民振奮。使用“保交樓”借款的樓盤(pán)名單中，其中就有金水區(qū)的泰山譽(yù)景。

9月15日，鄭州市金水區(qū)北林路辦事處問(wèn)題樓盤(pán)辦公室相關(guān)人員介紹，為推動(dòng)轄區(qū)泰山譽(yù)景這一樓盤(pán)早日交付，辦事處做了不少工作，一直在努力推動(dòng)此事。現(xiàn)在，政府的利好政策已下，各方也都在積極努力，等等看。畢竟，現(xiàn)在大環(huán)境不好，辦事處也是想盡一切辦法，雖然進(jìn)度慢了點(diǎn)，但總是有人管，項(xiàng)目和辦事處都在為此而奔忙。

其實(shí)，早在2022年2月，鄭州泰山譽(yù)景二期朗譽(yù)園的業(yè)主就通過(guò)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)反映，房子延期很久，遲遲沒(méi)有交付。期間，業(yè)主們?cè)啻闻c開(kāi)發(fā)商和轄區(qū)北林路街道辦事處溝通協(xié)商，北林街道辦事處工作人員也多次參與協(xié)調(diào)，均無(wú)果。

為推動(dòng)該項(xiàng)目復(fù)工，2021年12月31日、2022年1月1日、2022年1 月10日，北林路辦事處分別召開(kāi)協(xié)調(diào)會(huì)。北林路辦事處相關(guān)人員說(shuō)，“這個(gè)樓盤(pán)既然已納入保交樓借款審計(jì)名單，這就是好的跡象，說(shuō)明很有希望。不過(guò)，此事肯定有一個(gè)流程。大家再等等。這個(gè)樓盤(pán)不往前推進(jìn)，我們辦事處肯定都不答應(yīng)。”

9月15日，大河報(bào)·豫視頻記者進(jìn)入鄭州市金水區(qū)泰山譽(yù)景在建樓盤(pán)工地(國(guó)泰路和金明路交叉口西北角)實(shí)探看到，里邊堆放了很多土方、木料等建材。

“我們已經(jīng)開(kāi)始施工，本月月底，資金就能到位。今年年底有望完工，爭(zhēng)取早日交付。有希望。”工地上多名人員說(shuō)。

鄭州行動(dòng)已成全國(guó)“風(fēng)向標(biāo)”

9月16日，鄭州地產(chǎn)界資深人士、自媒體鄭州地產(chǎn)聯(lián)合創(chuàng)始人田蕊接受大河報(bào)·豫視頻采訪時(shí)說(shuō)，鄭州關(guān)于“保交樓”的相關(guān)政策和行動(dòng)，不僅僅是要給上萬(wàn)戶(hù)買(mǎi)了問(wèn)題樓盤(pán)的鄭州市民一個(gè)交代，更是給千萬(wàn)鄭州人一份保證，還要告訴未來(lái)前往鄭州工作定居的新鄭州人，鄭州是一座可靠的城市。鄭州的一系列動(dòng)作，短平快，雷厲風(fēng)行，能看到政府的決心。雖然購(gòu)房者信心的恢復(fù)需要一個(gè)過(guò)程，但隨著地方政府和房企的同步發(fā)力，特別是快速推進(jìn)實(shí)質(zhì)性復(fù)工，預(yù)計(jì)對(duì)市場(chǎng)信心的恢復(fù)效果將大于以往。

“這一次，鄭州聲勢(shì)浩蕩地推動(dòng)問(wèn)題樓盤(pán)復(fù)工，相信是一定會(huì)有正向結(jié)果的。而實(shí)質(zhì)上，我們也看到了很多樓盤(pán)陸續(xù)復(fù)工。”田蕊說(shuō)，事實(shí)上，全國(guó)各地，都陸陸續(xù)續(xù)推出了保交樓的相關(guān)舉措。鄭州的這一系列政策，是自上而下，多部門(mén)多組織合力系統(tǒng)性去推進(jìn)的，而且明確提出，拒絕表演式復(fù)工，推動(dòng)全面、實(shí)質(zhì)性，持續(xù)性復(fù)工，大干30天，“順利推進(jìn)的話，能夠成為解決問(wèn)題樓盤(pán)的一個(gè)風(fēng)向標(biāo)。”

北京師范大學(xué)政府管理研究院副院長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究中心主任宋向清說(shuō)，鄭州出臺(tái)的上述相關(guān)政策，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的落地實(shí)施，經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)商、業(yè)主、社會(huì)各層面的共同發(fā)力，他相信，效果將會(huì)逐漸的彰顯，而且這種效果，將不僅僅會(huì)在樓市這個(gè)領(lǐng)域體現(xiàn)出來(lái)，同時(shí)，它還將通過(guò)樓市傳導(dǎo)到經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展層面。從而有利于經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)，穩(wěn)民生。有利于社會(huì)穩(wěn)定，有利于整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)形成一個(gè)新的支撐力和新的動(dòng)力。

他認(rèn)為，鄭州“保交樓”政策的影響是多方面、全方位的。因?yàn)榈禺a(chǎn)這一行業(yè)，涉及到數(shù)百個(gè)行業(yè)、數(shù)百個(gè)產(chǎn)品和服務(wù)?？梢哉f(shuō)，樓市一活，經(jīng)濟(jì)社會(huì)的多個(gè)行業(yè)都會(huì)受益。樓市所構(gòu)建的產(chǎn)業(yè)鏈和供應(yīng)鏈，將會(huì)同時(shí)發(fā)力。在樓市復(fù)活的帶動(dòng)下，鄭州的經(jīng)濟(jì)，尤其是和樓市相關(guān)的一些行業(yè)，將會(huì)有一個(gè)新的興奮點(diǎn)，所以在這種情況下，這些相關(guān)政策，不僅有利于樓市，而且有利于整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，有利于整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈和供應(yīng)鏈的構(gòu)建。這對(duì)整個(gè)鄭州市的發(fā)展將是十分有益的，效果也會(huì)逐步彰顯。鄭州市在激勵(lì)樓市政策方面，有若干個(gè)創(chuàng)新。如，鄭州都市圈的公積金互認(rèn)，房票政策等等。這些，盡管都是基于鄭州市目前的發(fā)展形勢(shì)而出臺(tái)的政策，但實(shí)際上，它卻隱含著鄭州的政策創(chuàng)新。這對(duì)兄弟城市應(yīng)該說(shuō)具有示范效應(yīng)。

其實(shí)，鄭州市的保交樓行動(dòng)已影響到全國(guó)其他城市。記者了解到，全國(guó)多家媒體已公開(kāi)報(bào)道“鄭州經(jīng)驗(yàn)”。

“保交樓”政策之他山之石

據(jù)統(tǒng)計(jì)，自今年8月份住建部、財(cái)政部、人民銀行等有關(guān)部門(mén)出臺(tái)措施，明確通過(guò)政策性銀行專(zhuān)項(xiàng)借款方式支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付后，截至目前，全國(guó)很多城市都陸續(xù)出臺(tái)各式各樣的“保交樓”政策。

宋向清分析認(rèn)為，未來(lái)，“保交樓”政策措施有可能進(jìn)一步升級(jí)加碼，預(yù)計(jì)各地也會(huì)根據(jù)自身特點(diǎn)，創(chuàng)新和豐富保交樓政策，其中就包括比如擴(kuò)大紓困基金規(guī)模、必要時(shí)設(shè)立代建代管機(jī)制等。

1、一對(duì)一幫扶

陜西咸陽(yáng)提出“一個(gè)科室?guī)头鲆患移髽I(yè)”，加快施工進(jìn)度，力爭(zhēng)按期交房，盡早解決問(wèn)題。

四川遂寧則將全市共83個(gè)在建和待建房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與縣(市、區(qū))、市直園區(qū)縣級(jí)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行“一對(duì)一”掛聯(lián)，并由專(zhuān)人定期跟蹤項(xiàng)目進(jìn)展，督促未開(kāi)工項(xiàng)目盡快投資、動(dòng)工，指導(dǎo)在建項(xiàng)目規(guī)范運(yùn)營(yíng)，按期完工。

四川涼山冕寧縣也要求形成專(zhuān)班，落實(shí)“一盤(pán)一策一領(lǐng)導(dǎo)”;山東濟(jì)南歷城區(qū)也推出了“一案一策”化解處置方案，表示將會(huì)同項(xiàng)目所在街道，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目深入分析研判，建立風(fēng)險(xiǎn)臺(tái)賬。

2、加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管

事實(shí)上，預(yù)售資金監(jiān)管缺失也在影響著“保交樓”。

2022年7月14日，西安率先打響了加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管的第一槍?zhuān)蔀槭讉€(gè)出臺(tái)完善預(yù)售制度的省會(huì)城市。隨后，全國(guó)很多城市也相繼出臺(tái)此類(lèi)政策。據(jù)了解，目前，西安、東莞、九江等多個(gè)地區(qū)已開(kāi)始加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管。

如，河北滄州出臺(tái)了《滄州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》，其中規(guī)定，只有購(gòu)房資金進(jìn)入監(jiān)管賬戶(hù)，購(gòu)房合同才生效。

東莞則對(duì)預(yù)售資金監(jiān)管中的各方責(zé)任予以明確，對(duì)于銀行違反預(yù)售資金三方監(jiān)管協(xié)議、擅自撥付或轉(zhuǎn)移監(jiān)管資金的，應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)追回資金;無(wú)法追回的，應(yīng)依法承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。

2022年9月13日晚，武漢市住房保障和房屋管理局在官網(wǎng)發(fā)布《武漢市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法(征求意見(jiàn)稿)》(簡(jiǎn)稱(chēng)“意見(jiàn)稿”)。此舉在于對(duì)新建商品房預(yù)售資金加強(qiáng)監(jiān)督管理，確保預(yù)售資金用于商品房項(xiàng)目工程建設(shè)，保障購(gòu)房人的合法權(quán)益，防范交易風(fēng)險(xiǎn)。

值得關(guān)注的是，出于“保交樓”，該意見(jiàn)稿提出，監(jiān)管部門(mén)對(duì)確保項(xiàng)目達(dá)到竣工交付所需的資金進(jìn)行監(jiān)管。監(jiān)管額度由監(jiān)管部門(mén)根據(jù)商品房項(xiàng)目建設(shè)工程造價(jià)、施工合同金額、項(xiàng)目交付使用條件以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)信用等因素確定，并在門(mén)戶(hù)網(wǎng)公示。

通過(guò)與之前武漢預(yù)售資金制度對(duì)比，中指研究院華中市場(chǎng)研究中心主任李國(guó)政表示，從預(yù)售監(jiān)管資金總量上看，之前采用的是定額制，而現(xiàn)在是核定制，也就是必須留足“保交樓”建設(shè)所需的資金。武漢進(jìn)一步升級(jí)優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管政策，就是謹(jǐn)防抽逃挪用。

3、鼓勵(lì)國(guó)有資本收購(gòu)銷(xiāo)房作為保障安置用房

可發(fā)揮國(guó)有資本的作用，鼓勵(lì)收購(gòu)銷(xiāo)房作為保障安置用房等措施。

例如，浙江湖州鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)收購(gòu)困難房地產(chǎn)企業(yè)的滯銷(xiāo)房作為保障安置用房。有專(zhuān)家認(rèn)為，上述措施有助于積極化解庫(kù)存壓力、積極盤(pán)活庫(kù)存。

4、健全房地產(chǎn)信用管理

2022年7月14日，西安率先發(fā)布了《關(guān)于印發(fā)防范商品房延期交房增量問(wèn)題工作措施的通知》，提及13項(xiàng)具體措施，涉及確保購(gòu)地資金合規(guī)、項(xiàng)目建設(shè)全程監(jiān)管、預(yù)售資金全額入賬、嚴(yán)格撥付標(biāo)準(zhǔn)、夯實(shí)銀行責(zé)任、健全房地產(chǎn)信用管理等內(nèi)容。(大河報(bào)·豫視頻記者 寧田甜)