“近段時(shí)間，鄭州二手房市場(chǎng)有了小幅度回暖跡象。”鄭州市某二手房中介公司的經(jīng)紀(jì)人告訴記者，隨著購(gòu)房者置業(yè)觀念的變化，“安全”成為置業(yè)的首要考慮因素，一些前期意向購(gòu)買(mǎi)新房的客戶也在近期主動(dòng)聯(lián)系打算看看二手房。

據(jù)360房產(chǎn)網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)顯示，鄭州二手房成交量連續(xù)兩周超過(guò)新房成交，2022年第35周，鄭州二手房成交量為1966套，超過(guò)新房234套;2022年第36周，鄭州二手房成交量為1536套，超過(guò)新房23套，這樣的情況比較罕見(jiàn)。

【現(xiàn)象】

除了成交量

部分地段的新房二手房?jī)r(jià)格也出現(xiàn)“倒掛”

除了成交量上的反超，鄭州部分地段的新房二手房?jī)r(jià)格上也出現(xiàn)了“倒掛”現(xiàn)象。

最近，在中原區(qū)工作的陳名(化名)想要在單位附近買(mǎi)套房子，他在各個(gè)售樓部晃蕩了一圈以后，發(fā)現(xiàn)大部分都是期房，兩年后才能入住。于是，他把目光轉(zhuǎn)向了二手房，跟著中介人員實(shí)地看了幾套二手房以后，陳名發(fā)現(xiàn)，二手房的價(jià)格竟然比新房還要貴。“五建新街坊5號(hào)院的一套房源，一平方米賣(mài)到15000元，總價(jià)在160萬(wàn)左右，這價(jià)格比旁邊有些新盤(pán)還要高。”

事實(shí)上，陳名的情況并不是個(gè)例。記者在走訪中發(fā)現(xiàn)，二七區(qū)也存在類(lèi)似的情況，二七區(qū)南三環(huán)沿線的新盤(pán)目前在售均價(jià)在12500元/㎡左右。而二七區(qū)南三環(huán)沿線的目前在售的二手房均價(jià)在13000元/㎡左右。

據(jù)了解，“倒掛”現(xiàn)象主要集中在城區(qū)內(nèi)配套設(shè)施齊全的區(qū)域。有業(yè)內(nèi)人士分析稱(chēng)，出現(xiàn)“倒掛”現(xiàn)象的原因主要是今年鄭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)有別于往年，市場(chǎng)整體低迷增大了新房銷(xiāo)售壓力。為盡快售罄，不少開(kāi)發(fā)商會(huì)集中推出優(yōu)惠措施。而在現(xiàn)在追求“安全置業(yè)”的背景下，具有現(xiàn)房、已精裝、社區(qū)配套較成熟等相對(duì)優(yōu)勢(shì)的二手房更受購(gòu)房者青睞，且部分業(yè)主心理優(yōu)勢(shì)較強(qiáng)，定價(jià)較高，甚至局部區(qū)域的二手房賣(mài)價(jià)還在持續(xù)上漲。

【市場(chǎng)】

信心決定客戶選擇?次新房或成為最優(yōu)選

自2016年開(kāi)始，鄭州二手房市場(chǎng)冰封許久。相較于新房市場(chǎng)的一次次回暖，鄭州的二手房市場(chǎng)反應(yīng)相對(duì)遲緩。

究其原因，一位資深中介告訴記者，“前幾年屬于新房市場(chǎng)，新房?jī)?yōu)勢(shì)明顯，極大地吸引了潛在的購(gòu)房者，無(wú)論是無(wú)房的剛需一族，還是要改善居住的有房一族，新樓盤(pán)無(wú)論從規(guī)劃設(shè)計(jì)、商業(yè)配套還是物業(yè)水平都迎合了這些群體的需求。回過(guò)頭來(lái)看二手房，不僅戶型陳舊、設(shè)施老化、居住舒適度低，而且也沒(méi)有什么改善的空間。再加上部分開(kāi)發(fā)商為了回籠資金，降價(jià)出售，樓盤(pán)新開(kāi)的時(shí)候價(jià)格比周?chē)址窟€低，這也加劇了二手房難賣(mài)的現(xiàn)狀。”

而現(xiàn)在“在期房面對(duì)更多不確定性時(shí)，購(gòu)房者的選擇也開(kāi)始轉(zhuǎn)向所見(jiàn)即所得的二手房。”該中介向記者介紹。

從去年底就開(kāi)始看房的陳女士，表示很贊同這個(gè)觀點(diǎn)。在對(duì)比了多個(gè)項(xiàng)目后，她于今年8月選擇入手了一套次新二手房，“看過(guò)許多新房，但交房都還有一定的時(shí)間，從圖紙到呈現(xiàn)，這其中有太多不確定性。”

“基于各項(xiàng)利好政策的逐漸釋放，二手房市場(chǎng)會(huì)率先回暖，隨后置換新房等需求才能充分釋放，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，二手房市場(chǎng)仍將保持較為強(qiáng)勁的復(fù)蘇勢(shì)頭。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，隨著二手房市場(chǎng)流動(dòng)性、活躍度提升，也將對(duì)新房市場(chǎng)信心產(chǎn)生正面和積極的作用。

【提醒】

警惕垃圾二手房源

什么樣的二手房最受青睞?

在此，需要提醒各位購(gòu)房者，二手房雖然相對(duì)安全，購(gòu)置時(shí)也需要擦亮眼睛。

記者發(fā)現(xiàn)，近幾個(gè)月，鄭州二手房市場(chǎng)涌現(xiàn)出一批又一批突破歷史掛牌新低價(jià)的房源，它們雖然價(jià)格很低，但卻不一定有價(jià)值，從自住和投資看，都不算是好選擇。

那么，流動(dòng)性強(qiáng)的優(yōu)質(zhì)二手房有哪些特點(diǎn)?什么樣的二手房才值得購(gòu)買(mǎi)?

下面我們來(lái)看看近期鄭州高成交量小區(qū)排行榜(數(shù)據(jù)來(lái)源于貝殼找房)。

這些小區(qū)為什么會(huì)在各類(lèi)小區(qū)中脫穎而出，二手房的銷(xiāo)量位居前列呢?通過(guò)觀察記者發(fā)現(xiàn)：

首先，這些小區(qū)大多數(shù)都是品牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)。

正弘、萬(wàn)科、亞星、美景等都是在鄭州耳熟能詳?shù)拈_(kāi)發(fā)商，說(shuō)明大多數(shù)購(gòu)房者還是更加認(rèn)同品牌大開(kāi)發(fā)商，畢竟相對(duì)于三四線小開(kāi)發(fā)商，大開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和所建房屋的質(zhì)量更有保障。

其次，基本位于房齡在5~10年的成熟板塊次新房小區(qū)。

這類(lèi)小區(qū)的房子和普通的二手房相比較，房子新、規(guī)劃合理、戶型更好、小區(qū)環(huán)境物業(yè)也都不錯(cuò)。

再和新房相比，次新房看得見(jiàn)摸得著，所見(jiàn)即所得，有些還能拎包入住，不用擔(dān)心房子爛尾或交房時(shí)有質(zhì)量問(wèn)題，周邊配套經(jīng)過(guò)幾年的發(fā)展也都比較成熟。

然后，基本都是主城區(qū)的樓盤(pán)。

這充分說(shuō)明購(gòu)房者還是更看好主城區(qū)，畢竟主城區(qū)出行、生活都較為便利，商業(yè)學(xué)區(qū)等配套更為完善，房子的抗跌性也就更高。

最后，從房子產(chǎn)品本身上看。

這些房子大多是單價(jià)在12500元/㎡左右，面積在70平方米以上，這也從側(cè)面說(shuō)明了二手房的購(gòu)房者中，剛需及剛改占多數(shù)。

而除了以上這四點(diǎn)，小區(qū)物業(yè)、周邊交通地鐵等因素也都會(huì)對(duì)小區(qū)二手房的成交量產(chǎn)生或多或少的影響。

對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)如今，市場(chǎng)信心依舊處于構(gòu)筑階段，不少人會(huì)選擇二手房這一更加穩(wěn)妥的產(chǎn)品，次新的二手房或?qū)⒊蔀樽顑?yōu)選擇，這也就意味著二手房市場(chǎng)將逐漸趨暖。(大河報(bào)·豫視頻記者 韓懿亭 文圖)