【大河財(cái)立方 記者 賴蘇婷】近日，廣東合一城市更新研究院發(fā)布《2023年深圳市城市更新和土地整備白皮書(shū)》，聚焦和探討了深圳市城市更新整備市場(chǎng)走勢(shì)、“十四五”規(guī)劃下的發(fā)展趨勢(shì)和“工業(yè)上樓”等熱點(diǎn)話題。

值得關(guān)注的是，白皮書(shū)總結(jié)了深圳市土地整備與城市更新行業(yè)的九大趨勢(shì)，并基于此，從政府端、經(jīng)營(yíng)主體端、村集體端、金融機(jī)構(gòu)端入手，提出相關(guān)發(fā)展策略。

土地整備與城市更新行業(yè)的九大趨勢(shì)

(資料圖片)

白皮書(shū)中提到，深圳市土地整備與城市更新市場(chǎng)具備九大趨勢(shì)，分別是：

趨勢(shì)一，土地整備與城市更新將長(zhǎng)期并存。土地整備與城市更新作為兩大政策工具箱，將共同推進(jìn)存量領(lǐng)域改造，預(yù)計(jì)兩者將長(zhǎng)期共存。

趨勢(shì)二，城市更新項(xiàng)目到期清退的風(fēng)險(xiǎn)加大。實(shí)施清退計(jì)劃是政府調(diào)控市場(chǎng)的重要工具，有利于督促存量停滯項(xiàng)目推進(jìn)。

趨勢(shì)三，國(guó)土空間規(guī)劃背景下的規(guī)劃博弈與契機(jī)出現(xiàn)?！渡钲谑袊?guó)土空間總體規(guī)劃（2020—2035年）》（草案）（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)劃》）的發(fā)布將有效助力城市發(fā)展。在《規(guī)劃》編制過(guò)程中，對(duì)相關(guān)內(nèi)容的調(diào)整或優(yōu)化，或?qū)?duì)存量項(xiàng)目產(chǎn)生利好。

趨勢(shì)四，城市更新條例的施行將逐漸破解拆遷難問(wèn)題。預(yù)計(jì)在完善的行政征收政策體系和已有適用的案例的作用疊加下，有望逐步破解拆遷難問(wèn)題，加速存量項(xiàng)目的推進(jìn)速度，進(jìn)一步提升項(xiàng)目實(shí)施效率。

趨勢(shì)五，加大公共住房供應(yīng)仍是深圳市住房結(jié)構(gòu)調(diào)整的主攻方向。未來(lái)深圳市商品房用地主要以城市更新和土地整備供給為主，公共住房用地呈現(xiàn)多渠道供給。公共住房供應(yīng)仍是未來(lái)存量改造的重要目標(biāo)，亦是住房結(jié)構(gòu)調(diào)整的主攻方向。

趨勢(shì)六，政企合作、連片改造成新趨勢(shì)。從政策層面看，隨著各地存量改造政策細(xì)則陸續(xù)出臺(tái)，深圳市政府或?qū)⒗酶黝?lèi)存量改造政策工具，推動(dòng)大片區(qū)統(tǒng)籌、大項(xiàng)目落地。

趨勢(shì)七，“工業(yè)上樓”（指：將企業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)搬到樓上，在以往工業(yè)廠房的基礎(chǔ)上進(jìn)行“堆疊”，在不改變工業(yè)用地性質(zhì)的前提下，有效提升樓宇的容積率）推動(dòng)產(chǎn)業(yè)用地集約節(jié)約，或?qū)⒊晌磥?lái)重點(diǎn)“工改”模式。

趨勢(shì)八，房地產(chǎn)行業(yè)金融支持政策力度空前，推動(dòng)市場(chǎng)復(fù)蘇。多維度融資支持將解決房企短期內(nèi)資金流動(dòng)性問(wèn)題，有利于房地產(chǎn)行業(yè)融資信心的修復(fù)，推動(dòng)行業(yè)復(fù)蘇。

趨勢(shì)九，金融機(jī)構(gòu)融資聚焦于優(yōu)質(zhì)主體、優(yōu)勢(shì)區(qū)域、優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。金融機(jī)構(gòu)將進(jìn)一步加強(qiáng)在融資項(xiàng)目層面的研判，重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目的熟化程度、產(chǎn)品定位、區(qū)位地段、產(chǎn)品去化程度等信息。

針對(duì)四大經(jīng)營(yíng)主體，提供具體發(fā)展策略

基于前述九大發(fā)展趨勢(shì)，廣東合一城市更新研究院從四大主體角度，提出相應(yīng)發(fā)展策略。

在政府端，建議加快土地整備利益統(tǒng)籌工作進(jìn)度、推出城市更新項(xiàng)目配建保障性住房新政、簡(jiǎn)化審批流程、適當(dāng)放寬政策管控等。

在經(jīng)營(yíng)主體端，提出4點(diǎn)建議：一、注重公共資源關(guān)系搭建；二、結(jié)合企業(yè)自身投資邏輯，搭建強(qiáng)大、專(zhuān)業(yè)的舊改團(tuán)隊(duì)；三、布局一定核心產(chǎn)業(yè)，提升產(chǎn)業(yè)服務(wù)能力；四、提升自身中長(zhǎng)期低成本資金獲取能力。

在村集體端，建議村集體端加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目合作風(fēng)險(xiǎn)的排查力度，選擇優(yōu)質(zhì)主體進(jìn)行合作，做好背調(diào)工作，將風(fēng)險(xiǎn)降至最低。

在金融機(jī)構(gòu)端，建議重點(diǎn)支持治理完善、聚焦主業(yè)、資質(zhì)良好的房地產(chǎn)企業(yè)，積極落實(shí)“金融十六條”支持政策，合理展期存續(xù)貸款，穩(wěn)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的投放，疏通房地產(chǎn)融資通道。

責(zé)編:陳玉堯 | 審核:李震 | 總監(jiān):萬(wàn)軍偉