【大河財(cái)立方 記者 賴蘇婷 北京報(bào)道】一線樓市調(diào)整政策的出臺(tái)似乎已經(jīng)只是時(shí)間問題。

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8 月8日，媒體報(bào)道稱，在本月關(guān)乎京滬廣深的房地產(chǎn)政策調(diào)控優(yōu)化會(huì)議將會(huì)召開。

近期多部門對(duì)房地產(chǎn)密集表態(tài)，樓市利好政策頻發(fā)，一線城市是否會(huì)跟進(jìn)、如何跟進(jìn)，成為當(dāng)下市場(chǎng)較為關(guān)注的重點(diǎn)。

7 月27 日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹在召開的企業(yè)座談會(huì)上表示，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施。

從住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部召開的企業(yè)座談會(huì)上看，調(diào)整方向主要圍繞以下三點(diǎn)：一是“降低購買首套住房首付比例和貸款利率”；二是改善性住房換購稅費(fèi)減免；三是個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一線城市的優(yōu)化政策大概率會(huì)圍繞上述三點(diǎn)進(jìn)行。此外，優(yōu)化政策的出臺(tái)對(duì)房?jī)r(jià)刺激效果較為有限。

兼具統(tǒng)一性，保持差異性

“消息稱北上廣深的政府部門將會(huì)一起討論政策調(diào)控問題，可以看出這次調(diào)整具有一定的統(tǒng)一性，但預(yù)計(jì)會(huì)給每個(gè)城市留下差異化調(diào)整的空間。”國家高端智庫研究員宋丁在接受大河財(cái)立方記者采訪時(shí)說。

“城市房?jī)r(jià)不同，地段之間也存在差異。在具體的調(diào)整方式上難以預(yù)測(cè)，大概率會(huì)從‘限購、限貸、限價(jià)、限售’四方面入手。比如根據(jù)每個(gè)城市情況，降低限制的門檻，以刺激市場(chǎng)。在同一個(gè)城市的不同區(qū)域進(jìn)行政策調(diào)整，實(shí)現(xiàn)城市的均衡發(fā)展。”

宋丁表示：“預(yù)計(jì)政策推出后會(huì)有三個(gè)月到半年的調(diào)整適應(yīng)期，如果出現(xiàn)炒樓的情況，還將采取調(diào)整措施。這樣既可以保持四大城市樓市調(diào)整的統(tǒng)一性，也能保證各個(gè)城市的特殊性。”

部分區(qū)域或試點(diǎn)“認(rèn)房不用認(rèn)貸”

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪告訴大河財(cái)立方記者，預(yù)計(jì)接下來一線城市政策方向主要圍繞以下三點(diǎn)：

第一，放松限購、限貸政策。由于當(dāng)前一線城市執(zhí)行的限購、限貸政策總體較為嚴(yán)格，在一定程度上抑制了部分購房需求的釋放。一線城市，尤其是像北京、上海，購買力相對(duì)旺盛，因此一線城市大概率會(huì)有針對(duì)性地實(shí)施“認(rèn)房不用認(rèn)貸”，即政策非全面放開，而是針對(duì)部分群體或區(qū)域定向放松，試點(diǎn)“一區(qū)一策”。

第二，下調(diào)房貸利率和首付比例，尤其針對(duì)二套房?？梢钥吹?，一線城市的房貸首付比及貸款利率水平處于全國較高位，北京、上海、深圳規(guī)定購買二套房首付比例為七成，二套房貸款利率為同期首套住房個(gè)人貸款利率的1.1倍，較高的換房成本抑制了改善性需求。

第三，對(duì)改善性住房的稅費(fèi)減免。對(duì)比全國二三線城市，一線城市契稅和增值稅的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)相對(duì)較重。若對(duì)相應(yīng)水平進(jìn)行調(diào)整，可以較為明顯地降低交易成本，促進(jìn)改善性需求的釋放。

優(yōu)化政策對(duì)房?jī)r(jià)刺激有限

受政策風(fēng)向變化的影響，市場(chǎng)消息稱，近期一線城市部分業(yè)主聞風(fēng)而動(dòng)繼而上調(diào)掛牌價(jià)。

住房金融高級(jí)經(jīng)濟(jì)師陳斌認(rèn)為，業(yè)主反價(jià)的做法毫無必要，即便有利好政策出臺(tái)，一線城市房?jī)r(jià)都不會(huì)出現(xiàn)太大的變化。

陳斌分析：“一線房產(chǎn)已經(jīng)不具備投資的功能，更多是發(fā)揮保值的作用。即便實(shí)行放松限購、限貸政策，刺激改善性需求的效果帶來的市場(chǎng)影響也較為有限，不足以改變整個(gè)市場(chǎng)下行的趨勢(shì)?！?/p>

“對(duì)于新市民而言，一線城市的房?jī)r(jià)依然超出其購買力，即便放松也無法改變其購買力不足的現(xiàn)實(shí)。此外，新市民的需求也會(huì)逐漸分流到保障性住房，比如公租房、共有產(chǎn)權(quán)房等，難以因?yàn)檎哒{(diào)整而流向商品房市場(chǎng)?！标惐笳f。

責(zé)編:陳玉堯 | 審校:陳筱娟 | 審核:李震 | 監(jiān)制:萬軍偉