【大河財(cái)立方 記者 賴蘇婷】對(duì)深圳二手房參考價(jià)是否需要調(diào)整的問題，從推出時(shí)便爭(zhēng)議不斷。

2月8日，深圳二手住房參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制實(shí)施滿兩周年，關(guān)于二手房參考價(jià)調(diào)整的消息傳出。

深圳市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局工作人員在接受媒體采訪時(shí)表示：“內(nèi)部已根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)對(duì)參考價(jià)做了一版方案，但調(diào)整時(shí)間還沒有定下來，是否發(fā)布也不一定。”

(資料圖片僅供參考)

從目前來看，參考價(jià)是否調(diào)整、如何調(diào)整仍是未知。對(duì)于是否需要調(diào)整參考價(jià)，業(yè)內(nèi)仍存在分歧。

深圳二手房市場(chǎng)：量?jī)r(jià)齊跌，網(wǎng)紅盤暴跌超300萬(wàn)元

深圳推出二手房參考價(jià)政策是抑制深圳房?jī)r(jià)上漲和炒房投機(jī)風(fēng)氣的重要一步。

據(jù)券商中國(guó)記者梳理統(tǒng)計(jì)，2019年9月至2020年11月，深圳二手房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅均位居全國(guó)前五；繼2020年3月和6月漲幅位居全國(guó)第一后，10月漲幅再次升至全國(guó)之首。

面對(duì)樓市迅猛漲勢(shì)，深圳于2020年7月15日推出調(diào)控政策，從限購(gòu)、限貸、打擊“假離婚”、豪宅線調(diào)整等多方面入手降溫樓市。2021年2月8日，深圳在國(guó)內(nèi)率先建立二手住房參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，發(fā)布全市3595個(gè)小區(qū)的指導(dǎo)價(jià)，被看作是樓市調(diào)控殺手锏。

自參考價(jià)政策實(shí)行兩年時(shí)間里，政策效果顯著，深圳樓市二手房市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌，樓市進(jìn)入低谷期。

根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示，政策出臺(tái)前，深圳的二手房?jī)r(jià)格高達(dá)7.5萬(wàn)元/平方米，政策出臺(tái)后，價(jià)格直線下滑，至2022年價(jià)格穩(wěn)定在6.4萬(wàn)元/平方米，房?jī)r(jià)下跌約15%。

另?yè)?jù)樂有家數(shù)據(jù)，在二手住房參考價(jià)出臺(tái)當(dāng)年，深圳二手住宅成交量同比下滑57%，2022年繼續(xù)腰斬，成交量同比下滑47%，全年成交量?jī)H2萬(wàn)套出頭，創(chuàng)近二十年最低紀(jì)錄，相較2020市場(chǎng)高峰縮水近八成。

從深圳部分熱點(diǎn)區(qū)域的網(wǎng)紅盤價(jià)格波動(dòng)，更為直觀地看到二手住房參考價(jià)政策對(duì)市場(chǎng)的影響。

負(fù)責(zé)深圳西部片區(qū)的房屋中介劉先生告訴大河財(cái)立方記者，在參考價(jià)政策推出后，諸多網(wǎng)紅盤出現(xiàn)成交價(jià)的大跳水。以寶中花樣年花郡36平方米的一房為例，當(dāng)前成交價(jià)約370萬(wàn)元，在2020年年底最高峰達(dá)到580萬(wàn)元。此外，還有諾德前海假日花園，之前66平方米的房源成交單價(jià)約18萬(wàn)元/平方米，成交總價(jià)約1100萬(wàn)元，現(xiàn)在同戶型面積的房源成交價(jià)下跌至730萬(wàn)元，下跌超過300萬(wàn)元。

處于光明區(qū)中心位置的光明區(qū)玖龍臺(tái)，作為一代“網(wǎng)紅盤”，被看作是西部房?jī)r(jià)的風(fēng)向標(biāo)，同樣出現(xiàn)了成交價(jià)較大幅度地下跌。

據(jù)了解，2017年7月，光明區(qū)玖龍臺(tái)一期開盤，樓盤均價(jià)4.5萬(wàn)元/平方米；2019年11月，光明區(qū)玖龍臺(tái)二期開盤，樓盤均價(jià)4.8萬(wàn)元/平方米。2021，光明玖龍臺(tái)一期的二手房報(bào)價(jià)破10萬(wàn)元/平方米，最高成交單價(jià)突破8萬(wàn)元/平方米。

深圳房產(chǎn)中介周敏告訴大河財(cái)立方記者，光明區(qū)玖龍臺(tái)目前成交的房子都按照前年的價(jià)格出售，2021年光明區(qū)玖龍臺(tái)最高單價(jià)是8.5萬(wàn)元/平方米，現(xiàn)在業(yè)主報(bào)價(jià)在6.6萬(wàn)元/平方米左右，每套房源普遍降價(jià)超過100萬(wàn)元。

美聯(lián)物業(yè)華南戰(zhàn)略董事總經(jīng)理江少杰表示，不少深圳二手業(yè)主已面對(duì)現(xiàn)實(shí)，釋出更多的降價(jià)空間，對(duì)準(zhǔn)買家會(huì)有一定吸引力，預(yù)計(jì)二手房會(huì)繼續(xù)出現(xiàn)價(jià)跌量升的情況。

深圳二手房參考價(jià)需要調(diào)高？業(yè)內(nèi)看法不一

基于目前深圳樓市遇冷的情況，是否有必要對(duì)二手房參考價(jià)進(jìn)行調(diào)整，業(yè)內(nèi)人士發(fā)表了不同的看法。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心研究員李宇嘉認(rèn)為，二手房參考價(jià)無(wú)需調(diào)整，但銀行在實(shí)際操作過程中可以進(jìn)行適當(dāng)變動(dòng)。

他分析提到，首先要界定清楚二手房參考價(jià)政策所發(fā)揮的作用，究竟是調(diào)控樓市，還是反映真實(shí)的價(jià)格。如果是發(fā)揮調(diào)控樓市的作用，在市場(chǎng)下行的情況下，確實(shí)應(yīng)該將二手房參考價(jià)提高；如果是向市場(chǎng)傳遞明確的“房住不炒”的信號(hào)，那應(yīng)該往下調(diào)整。

李宇嘉補(bǔ)充說道：“從2020年疫情之后，深圳很多區(qū)域房?jī)r(jià)上漲50%-60%，在此前上漲則更為迅速，2016年以后的短短一兩年中，深圳全市均價(jià)上漲一倍。相比較而言，如果是基于深圳樓市成交量低迷的情況，便對(duì)參考價(jià)進(jìn)行調(diào)整，得考慮出于何種原因?！?/p>

美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹在接受大河財(cái)立方記者采訪時(shí)表示，對(duì)參考價(jià)進(jìn)行調(diào)整確有必要。首先，二手房參考價(jià)已經(jīng)出臺(tái)兩年，在兩年期間深圳房?jī)r(jià)變化較大，應(yīng)該進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。另外，由于2021年出臺(tái)的參考價(jià)與市場(chǎng)實(shí)際的交易價(jià)格確實(shí)存在一定差距，通過這兩年的驗(yàn)證的情況對(duì)參考價(jià)進(jìn)行調(diào)整，也是非常有必要的。

對(duì)于深圳房?jī)r(jià)未來的發(fā)展方向，何倩茹建議將深圳商品房?jī)r(jià)格交由市場(chǎng)去決定，這樣才能激發(fā)各參與方的動(dòng)力，讓行業(yè)向更健康的方向發(fā)展。政府的職能更多應(yīng)體現(xiàn)在市場(chǎng)監(jiān)管上，以及做好保障性住房的建設(shè)及閉環(huán)管理的工作，將高收入及部分中收入人群交給商品房市場(chǎng)，中低收入人群交由保障房系統(tǒng)解決住房問題，兩條腿齊頭并進(jìn)。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙告訴大河財(cái)立方記者，從市場(chǎng)效果上看，深圳二手房參考價(jià)格機(jī)制已經(jīng)起到了穩(wěn)定房?jī)r(jià)的效果，但從市場(chǎng)規(guī)模上看，深圳的活躍度下降明顯，因此可以適當(dāng)對(duì)參考價(jià)格機(jī)制進(jìn)行調(diào)整，順應(yīng)市場(chǎng)變化。對(duì)于房?jī)r(jià)的調(diào)整，最主要的就是供需平衡，如考慮增加保障房的供應(yīng)，從而抑制商品房?jī)r(jià)格的上漲。

責(zé)編:劉安琪 | 審核:李震 | 總監(jiān):萬(wàn)軍偉