【大河財立方 記者 段偉朵 朱娟】2022年，全國法拍房掛拍量再創(chuàng)新高，住宅掛拍套數(shù)突破30萬套。

近期，中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年，我國法拍房共掛拍60.6萬套，同比增長35.7%，全國法拍房市場規(guī)模已經(jīng)增至1.4萬億元。從各省掛拍量來看，2021年，全國范圍內(nèi)四川、廣東、河南3省掛拍量位列前位，均超3萬套。

上述數(shù)據(jù)如何解讀？2月22日，大河財立方記者進行了采訪。

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再創(chuàng)新高，去年全國法拍房共掛拍60.6萬套

根據(jù)中指監(jiān)測數(shù)據(jù)，從掛拍量來看，2022年全國355城共掛拍86.4萬套，在以同一標的物為基準進行剔重后，掛拍套數(shù)為60.6萬套，較2021年增長35.7%，掛拍金額約1.4萬億元。

從掛拍物業(yè)類型來看，2021、2022年住宅、商業(yè)為法拍房主流，二者合計占總拍賣套數(shù)近90%。2021年，住宅共掛拍23.6萬套，占比超50%，2022年住宅掛拍量同比增長34.6%，占比基本持平。

從各省掛拍量來看，2021年，全國范圍內(nèi)四川、廣東、河南3省掛拍量位列前位，均超3萬套，其中四川為法拍房掛拍量最高的省份，掛拍量約3.5萬套。2022年，全國整體掛拍量大幅增長，四川、廣東、河南、江蘇、重慶、廣西、山東7省市掛拍量較高，均超3萬套，其中四川、重慶兩地掛拍量達6.6萬套、3.2萬套，同比增長超80%，增量較高。

從各城市法拍房掛拍量、成交量來看，法拍房市場主要集中于二線城市。掛拍方面，2022年，前20城中二線城市數(shù)量為12個，三四線城市7個，top20合計掛拍18.8萬套，占比提升至31.0%，其中重慶掛拍約3.2萬套，同比增長超80%。另外，部分城市掛拍量增長幅度超100%，如昆明、成都、遵義、蘇州、長沙等，其中昆明同比增長高達161.9%，共掛拍1.1萬套。

IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜告訴大河財立方記者，2022年法拍房掛拍增加的原因，主要是經(jīng)濟下行和疫情影響導(dǎo)致的居民收入狀況惡化推升了按揭貸款違約率所引發(fā)。法拍房的激增，一方面反映了過去一段時期居民購房使用了過高的財務(wù)杠桿從而導(dǎo)致了抗風(fēng)險能力不足與斷供問題的出現(xiàn)，另一方面也反映了樓市不振使得居民以自行出售按揭房來化解斷供壓力難度的提升。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進接受大河財立方記者采訪時表示，市場行情不好和疫情下各種糾紛增多都會導(dǎo)致法拍房掛牌增加?！笆袌鲂星椴缓?，法拍房消化肯定就不好。另外，爛尾樓的問題，還有債務(wù)糾紛等，也會使得房子被拍賣。”

2022年成交量不升反降，同比下降14.9%

不過，中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，從全國范圍來看，法拍房成交率整體較低，2021年成交13.8萬套，總成交金額3801.5億元，按套數(shù)計算成交率為30.9%；2022年法拍房限購政策全面執(zhí)行，疊加房地產(chǎn)市場下行，導(dǎo)致法拍房成交率明顯下滑，2022年共成交11.8萬套，同比下降14.9%，成交率降至19.4%。

從成交物業(yè)類型來看，住宅是法拍房成交主力。2021年，法拍房市場住宅成交9.3萬套，占成交總量的67.3%，成交金額近1600億元，占總金額42.0%；2022年，法拍房整體成交量下降，其中住宅成交量降幅較小，占比進一步提升，住宅共成交8.1萬套，占比68.5%，成交金額1224億元，占比44.8%。

分省市成交套數(shù)來看，2021年，江蘇、廣東、浙江3省成交量明顯高于其他省份，均超1萬套。而掛拍量較高的四川、河南成交量相對較低，在7000-8000套之間。2022年，江蘇、廣東、浙江、四川4省法拍房成交量仍處在較高水平，超1萬套。整體來看，法拍房成交量多集中在經(jīng)濟發(fā)達省市。從法拍房成交率來看，經(jīng)濟發(fā)達省市成交率亦處在較高水平，但2022年出現(xiàn)明顯下滑。2021年浙江、上海、北京三地成交率均高于50%，但2022年各地成交率平均下降約10個百分點，2022年成交率最高的省市為北京，成交率46.1%，較2021年下降8.1個百分點。

中指研究院分析，由于法拍房主要源自債務(wù)糾紛，法拍房掛拍量較高的城市多位于近年破產(chǎn)企業(yè)數(shù)量較多的中西部、長三角、珠三角區(qū)域。而東部沿海區(qū)域的長三角、珠三角核心城市整體經(jīng)濟活躍度高，雖破產(chǎn)中小企業(yè)量較多，但法拍房價值認可度仍較高，法拍房成交量、成交折價率相對較高。

同時，法拍房對經(jīng)濟運行環(huán)境的反應(yīng)存在一定的延后效應(yīng)，普遍需要6個月或更長時間。2022年，我國經(jīng)濟下行壓力較大，涉及債務(wù)糾紛的不動產(chǎn)數(shù)量出現(xiàn)上行趨勢，據(jù)最高法院統(tǒng)計，2023年1月，全國在審破產(chǎn)案件企業(yè)數(shù)達2335個，其中浙江破產(chǎn)企業(yè)數(shù)量達391個，預(yù)計破產(chǎn)案件企業(yè)數(shù)較多的省市，后續(xù)法拍房掛拍量或出現(xiàn)一定增長。

“各個城市間法拍房成交率分化嚴重背后，隱藏著不同區(qū)域樓市冷暖所體現(xiàn)的二手房市場交易活躍度差異，以及當?shù)貥鞘械牧鲃有誀顩r。”柏文喜告訴記者，大連、鄭州兩個城市，經(jīng)濟活躍度較低，居民收入增長較慢，存量房市場不夠發(fā)達，加上房價上漲的想象空間有限和法拍房數(shù)量遠遠超出市場承接能力，自然就導(dǎo)致了法拍房掛拍量高而成交率低的情況。

從線上“撿漏”到全面限購

法拍房，即“法院強制執(zhí)行拍賣的不動產(chǎn)”，當債務(wù)人無力履行借款合約或無法清償債務(wù)時，債權(quán)人通過司法程序向法院申請強制執(zhí)行，將債務(wù)人名下不動產(chǎn)進行拍賣，以拍賣所得款項來償還債務(wù)。

2016年6月，最高人民法院規(guī)定，“人民法院以拍賣方式處置財產(chǎn)的，應(yīng)當采取網(wǎng)絡(luò)司法拍賣方式”，該規(guī)定于2017年1月1日起實施。由此，線上法拍交易起步，法拍房逐步進入大眾視野，由于早期法拍房不受限購政策約束，其成交價格通常低于市場價，部分投資者在法拍房市場成功“撿漏”，一時間法拍房市場關(guān)注度走高。

大河財立方記者了解到，2021年上半年，受房地產(chǎn)市場熱度較高影響，上海、杭州等熱點城市陸續(xù)收緊法拍房限購政策。2021年年底，最高人民法院公布《關(guān)于人民法院司法拍賣房產(chǎn)競買人資格若干問題的規(guī)定》，明確自2022年1月1日起，法院組織的司法拍賣房產(chǎn)活動，受房產(chǎn)所在地限購政策約束的競買人申請參與競拍的，法院不予準許。至此，法拍房不限購的“口子”被統(tǒng)一“扎起”。

2022年法拍房限購政策的出臺、房地產(chǎn)市場整體下行，共同導(dǎo)致了法拍房市場成交量出現(xiàn)下行。經(jīng)濟更為發(fā)達的長三角、珠三角城市中法拍房掛拍量、成交量均較高，而部分地區(qū)掛拍量高增但成交量仍較低，如大連、鄭州等地，低成交率也反映出當?shù)亟?jīng)濟活躍度受限、房地產(chǎn)市場活躍度較低。

法拍房交易存在隱性風(fēng)險，需要競買人調(diào)查判斷

業(yè)內(nèi)人士告訴大河財立方記者，目前，法院拍賣均采取網(wǎng)絡(luò)拍賣方式進行，法院會根據(jù)拍品的具體情況確定起拍價格，根據(jù)網(wǎng)拍規(guī)定，一拍起拍價降價幅度最高可以達評估價的30%，若一拍沒有人參與競買，導(dǎo)致流拍，將啟動二拍程序，二拍起拍價最多可在一拍起拍價基礎(chǔ)上降幅20%。

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，法拍房可以由雙方當事人議價、向相關(guān)指導(dǎo)價部門進行定向詢價、網(wǎng)絡(luò)詢價、專業(yè)機構(gòu)評估等方式來給出起拍價。從成交情況看，法拍房與普通商品房的銷售規(guī)律類似，“老破小”流拍的幾率更大，而物業(yè)好、學(xué)區(qū)房、交通便利的房屋，成交率相對較高。一些特別優(yōu)質(zhì)的房源還會引發(fā)多輪延時，溢價成交。

與二手房不同的是，法拍房本身帶有復(fù)雜的司法關(guān)系，購房者需要提前弄明白房子可能面臨的相關(guān)風(fēng)險。對此，中指研究院認為，相較于二手房等，法拍房的主要優(yōu)勢在于價格普遍存在折扣，但在法拍房交易中也存在一些隱性風(fēng)險。例如，在掛拍階段，執(zhí)行法院會同步展示房屋信息，但仍有許多重要信息未能明確告知，包括房屋是否存在長期租約、非法占用、無法落戶等問題，需要競買人自行調(diào)查判斷。

針對法拍房可能存在的糾紛，記者了解到，河南省高院此前發(fā)布關(guān)于不動產(chǎn)評估、拍賣、變賣相關(guān)問題的工作指引（試行）明確，執(zhí)行法院對拍賣標的物進行網(wǎng)絡(luò)拍賣之前，必須及時向稅務(wù)部門查詢拍賣標的物因司法拍賣應(yīng)繳納的增值稅、契稅、個人所得稅等各項稅費金額、計算方式、稅費負擔(dān)主體以及歷史欠繳稅費情況。執(zhí)行法院負責(zé)對拍賣標的物騰清交付，不得在拍賣公告、特別提示等公示信息中載明“法院不負責(zé)騰清交付”等信息。案外人對標的物占有合法且可以對抗申請執(zhí)行人等特殊情況除外。

責(zé)編:王時丹 | 審核:李震 | 總監(jiān):萬軍偉