中新經(jīng)緯 8 月 30 日電 ( 薛宇飛 ) 以蛋殼公寓、青客公寓為代表的長租企業(yè)暴雷，曾讓長租公寓行業(yè)進入了一段冷靜期。從近一兩年的情況看，一邊是支持長租房、保租房發(fā)展的政策不斷出臺；另一邊是一批玩家在快速擴充規(guī)模，大型租賃項目或社區(qū)不斷涌現(xiàn)。

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業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，長租公寓行業(yè)經(jīng)過 2017 年— 2019 年的無序發(fā)展，目前已進入到了 " 政策激勵和行業(yè)規(guī)范并重 " 的階段。同時，住房租賃市場的民生屬性，也注定企業(yè)必須做好面對高投入、長周期、慢回報的準(zhǔn)備，在微利空間進行長期經(jīng)營。

房企、中介公司都來了

北京朝陽區(qū)十八里店鄉(xiāng)曾是華北區(qū)域最大的石材集散地，隨著西直河石材市場的拆除騰退，首創(chuàng)集團與十八里店鄉(xiāng)政府便著手在這片集體土地上建設(shè)租賃住房項目。首創(chuàng)集團旗下的首創(chuàng)城發(fā)集團對中新經(jīng)緯介紹，該地塊上建設(shè)的繁星社區(qū)是北京目前最大的保租房項目，共計有 6500 余套房源 ( 首期約 2300 套 ) 。該社區(qū)入市 100 天以來，房源簽約量超過 85%。

8 月 22 日，首創(chuàng)城發(fā)集團發(fā)布了旗下租住品牌——首創(chuàng)和園。包括十八里店繁星社區(qū)在內(nèi)，首創(chuàng)和園在北京已投資建設(shè)了 10 個租賃住房項目，總建筑面積超 130 萬平方米，可提供超過 13700 套租賃住房，預(yù)計可為 3 萬人提供租賃住房。從全國看，首創(chuàng)和園在北京、上海、天津、青島 4 個城市共開發(fā)了 22 個租賃項目，并將在近兩年內(nèi)集中投入市場。

同樣，在 8 月 17 日，貝殼在成都發(fā)布了旗下首個自營中高端長租公寓品牌——海鹽公寓。首個海鹽公寓位于成都建設(shè)路核心區(qū)域，它由大學(xué)宿舍樓改建而成，共計 605 個房間。該門店已交付 519 間，從試運營至今，入住率超過 90%。在集中式公寓方面，貝殼另一個品牌是新青年公寓，新青年公寓的首個項目已于 2022 年 2 月在上海徐匯區(qū)落地。

除了集中式長租公寓服務(wù)和傳統(tǒng)的租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)外，貝殼還發(fā)力分散式房源托管服務(wù)，通過推出 " 貝殼省心租 "，將市場上分散的房源轉(zhuǎn)為長租房源。不同于自如對托管房源進行大幅改造、配置，貝殼省心租的投入較少，不對房源進行過多改造。截至 2022 年底，省心租在北京、上海、天津、成都、杭州、蘇州、深圳等 13 個城市在管房源超 70000 套。

ICCRA 住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長趙然對中新經(jīng)緯稱，從宏觀角度看，中國的流動人口達到 3.76 億，其中包括大量對居住品質(zhì)要求較高的年輕人，這給長租公寓市場帶來巨大需求。從行業(yè)供給看，長租公寓行業(yè)已走過近 10 年歷程，也經(jīng)歷了 2017 年— 2019 年的無序發(fā)展，目前進入到了 " 政策激勵和行業(yè)規(guī)范并重 " 的階段。隨著各類金融政策的出臺，長租公寓行業(yè)在投融建管退上已形成閉環(huán)，企業(yè)重資產(chǎn)的投入可以通過公募、私募、ABS 等多種方式實現(xiàn)退出，將投入資金收回或部分收回，行業(yè)基本不會再出現(xiàn)大范圍的倒閉潮。

趙然說：" 過去幾年有很多國企參與到了長租公寓行業(yè)，經(jīng)過兩年多的產(chǎn)品開發(fā)，租賃房逐漸供應(yīng)到了市場上。我預(yù)計，長租房的供應(yīng)量在未來會有一個幾何式的爆發(fā)。"

據(jù) ICCRA 住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023 年二季度中國住房租賃市場季度報告》，截至今年二季度，錄得 60 余個住房租賃企業(yè)已開業(yè)門店數(shù)合計 2814 個，同口徑環(huán)比微漲 1.3%，與上年同期基本持平；開業(yè)房間規(guī)模合計 857686 間 ( 套 ) ，同口徑環(huán)比漲幅 4%，同比漲幅 8.5%。從未來新增市場供給來看，截至二季度末，60 余個住房租賃企業(yè)已簽約但未開業(yè)的門店數(shù)為 481 個，房間規(guī)模達到 311628 間 ( 套 ) ，與上季度基本持平，同比漲幅 117%。

收回成本周期漫長

不同于地產(chǎn)開發(fā)高周轉(zhuǎn)模式，集中式長租公寓通過新建開發(fā)或舊房改造等方式打造出配置齊全的租賃房源，投入成本較高。同時，租賃而非出售的方式，注定企業(yè)的盈利周期非常漫長。

首創(chuàng)和園 · 繁星社區(qū)除了提供 6500 余套出租房源，還配建有商業(yè)，規(guī)劃了幼兒園、小學(xué)，計劃總投資為 43.6 億元。據(jù)首創(chuàng)城發(fā)集團方面介紹，繁星社區(qū)將持續(xù)運營 40 年，大約 25 年能收回成本。該項目還得到了金融機構(gòu)的支持，貸款利率相對較低。

據(jù)了解，首創(chuàng)城發(fā)集團一些新的集體建設(shè)用地租賃住房項目，25 年的貸款，利率可以做到 3.8%。隨著稅收等支持政策的落地和公開市場貸款利率的下行，將更加利好項目運營。

貝殼海鹽公寓成都建設(shè)路店的改造成本約 4000 萬元，貝殼找房副總裁、貝殼租房公寓首席運營官宋春暉在接受中新經(jīng)緯采訪時稱，建設(shè)路店租賃期約 16 年，" 對我們來說，實現(xiàn)上述目標(biāo)的壓力不是很大，原因是我們沒有把核心預(yù)期放在租金上漲上，因為租金持續(xù)上漲，會讓青年人的支付能力變差。從當(dāng)前節(jié)奏看，項目表現(xiàn)好于預(yù)期，未來 3 個月就可以把出租率打滿，之后就是續(xù)租率的管理了。" 宋春暉說。

ICCRA 長期監(jiān)測超過 60 個集中式租賃住房品牌的運營情況，趙然表示，僅從單個項目運營方面看，長租公寓項目都可以實現(xiàn)盈利，毛利率在 80% — 85%。但由于這些項目前期投入很大，從企業(yè)投資角度測算，目前是無法實現(xiàn)盈利的，單個項目收回成本的周期都在十幾年甚至幾十年。不過，她也稱，集中式長租公寓本身就是重資產(chǎn)投入，25 年甚至 30 年收回成本是可以接受的，" 住房租賃市場有很強的民生屬性，這要求企業(yè)做好長期持續(xù)運營的準(zhǔn)備，不能用 10 年甚至 20 年維度去衡量。"

中指研究院依據(jù)企業(yè)背景不同，對集中式長租公寓投資運營企業(yè)進行了分類，大致可以分為房企系、中介系、酒店系、金融系、創(chuàng)業(yè)系和地方國企系六大類別。趙然稱，不同類型的企業(yè)在運營過程中都有自己的退出路徑，國央企可以通過發(fā)行 Reits 等資產(chǎn)證券化產(chǎn)品實現(xiàn)退出，傳統(tǒng)房企可以發(fā)揮自身運營優(yōu)勢與國企展開合作，創(chuàng)業(yè)類企業(yè)可以選擇上市等。

貝殼透露，旗下新青年公寓、海鹽公寓在合作形式上非常多元。宋春暉稱，" 根據(jù)角色不同，長租公寓行業(yè)的參與者可以分為資產(chǎn)方、資金方、運營方、品牌方、供應(yīng)鏈方等，在成都建設(shè)路店上，我們是投資方、運營方、品牌方、供應(yīng)鏈方。而上海虹口的海鹽公寓，我們的合作伙伴是投資方，貝殼是資金方、運營方、供應(yīng)鏈方，雙方各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。每種合作模式都有相對獨立的模型，只要滿足我們這個模型就可以不斷跑下去。"

" 如果拿地、建造、裝配、出租都由自己做，規(guī)模就很難做大。只有發(fā)揮各類合作模式的優(yōu)勢，才可能把優(yōu)質(zhì)供給做起來，提供給客戶。" 宋春暉說。

還有哪些優(yōu)化空間？

采訪中，宋春暉多次強調(diào)，住房租賃行業(yè)不可能做到暴利，貝殼住房租賃業(yè)務(wù)的目標(biāo)是 " 微利可持續(xù) "。而想要做到 " 微利可持續(xù) "，除了自身運營能力過關(guān)，他認(rèn)為，優(yōu)質(zhì)的租賃用地很重要。

宋春暉稱，目前各地對租賃用地的供給很多，效果也比較好，目前許多城市中心區(qū)位的土地如果能有效盤活，能釋放出較大的效用。他說：" 各地的做法不太一樣，比如北京推出集體土地建設(shè)租賃住房，深圳采用的是城中村用地，整體看，租賃用地的分布還不夠均勻，核心區(qū)域的供給相對不足，如果能盤活城市商圈內(nèi)的資產(chǎn)，可以大幅提升青年人、新市民的居住體驗。"

首創(chuàng)新城鎮(zhèn)常務(wù)副總經(jīng)理王維對中新經(jīng)緯表示，公司的住房租賃項目收回成本的周期較長，從企業(yè)角度講，希望更多利好政策能夠落地，比如更大力度的稅收優(yōu)惠政策。他還以首創(chuàng)和園 · 繁星社區(qū)舉例，項目距離地鐵站相對較遠(yuǎn)，租客出行依靠的是項目開設(shè)的班車，而從長久角度看需要改善出行條件。同時，周邊的市政道路修繕、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也需多方共同努力。

趙然認(rèn)為，在未來的政策端，可能還會有一些優(yōu)化空間。土地政策方面，可能會在城市更新、城中村改造方面增加租賃用地供給；金融政策相對較多，比如嘗試在市場化長租房領(lǐng)域發(fā)行公募 Reits、私募 Reits 以及成立不動產(chǎn)私募基金，預(yù)計這方面會有很多配套政策和實施細(xì)則出臺；另外，租售同權(quán)可能會加速落地。

趙然還指出，中國長租房市場的發(fā)展時間尚短，租住生活方式?jīng)]有完全形成，一個明顯的特點就是租客不清楚想要什么產(chǎn)品，企業(yè)也摸不準(zhǔn)客戶需求，這中間會消耗企業(yè)不小的成本。" 對比美國市場，租客攜帶寵物租房的比例很高，中國也會慢慢增多，但這類租賃產(chǎn)品并不多。我們現(xiàn)在把產(chǎn)品分為高端公寓、青年公寓、宿舍型公寓等幾類，未來是否還有細(xì)分可能？如今的戶型，在未來十年甚至二十年還能適應(yīng)嗎，是否要做‘生長型戶型’？這些都是從業(yè)者應(yīng)該思考的問題。"