【大河財(cái)立方 記者 賴蘇婷】繼“多箭”齊發(fā)后，房地產(chǎn)行業(yè)又迎來利好政策，今日內(nèi)房股出現(xiàn)普漲行情。業(yè)內(nèi)人士表示房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇信號不斷，預(yù)計(jì)未來行業(yè)投資回報(bào)將得到改善。

三箭落地后，又迎利好政策

(資料圖)

2月20日晚間，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會發(fā)布《不動產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引（試行）》，對私募股權(quán)投資基金管理人（以下簡稱管理人）開展不動產(chǎn)投資業(yè)務(wù)提出具體規(guī)范要求。

2月21日，內(nèi)房股出現(xiàn)普漲行情。截至晚間收盤，光大嘉寶領(lǐng)漲內(nèi)房股，股價(jià)上漲9.88%，報(bào)收每股3.56元。此外，深振業(yè)A股價(jià)上漲5.82%，中洲控股股價(jià)上漲5.08%；華夏幸福、華發(fā)控股、信達(dá)地產(chǎn)也迎來小幅上漲行情。

此前，“三支箭”紛紛落地。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從去年11月以來，全國各地銀行與房企新增授信簽約額已超2.9萬億元，被稱為“第一支箭”；增信債權(quán)工具有效落地，控制行業(yè)出清主體范圍，被稱為“第二支箭”；涉房上市公司股權(quán)融資方案加速落地，“保交樓、保民生”及補(bǔ)充流動資金成募資主要用途，被稱為“第三支箭”。

易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受大河財(cái)立方采訪時(shí)表示，當(dāng)前設(shè)立不動產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)是對“第三支箭”政策的延續(xù)和細(xì)化。在這個(gè)利好點(diǎn)下，可以看出房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇態(tài)勢明顯增強(qiáng)。預(yù)計(jì)在房屋銷售市場回暖的大方向下，各類房地產(chǎn)資產(chǎn)的估值獲得修復(fù)，相關(guān)的投資回報(bào)會逐漸得到改善。

提及“特定居住用房”，為保交樓提供保障

根據(jù)《不動產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引（試行）》的政策內(nèi)容，不動產(chǎn)私募投資基金的投資范圍包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房）、商業(yè)經(jīng)營用房、基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目等。

其中，“存量商品住宅”是指已取得國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、預(yù)售許可證，已經(jīng)實(shí)現(xiàn)銷售或者主體建設(shè)工程已開工的存量商品住宅項(xiàng)目，包括普通住宅、公寓等。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，相比過去私募基金的投資范圍，最大的變化是提及了“特定居住用房”。對于取得預(yù)售許可證、已經(jīng)有購房者認(rèn)購但沒有交付的產(chǎn)品，其住房產(chǎn)品的產(chǎn)權(quán)關(guān)系、債權(quán)債務(wù)關(guān)系和法律糾紛關(guān)系較為復(fù)雜，此類產(chǎn)品是當(dāng)前保交樓的重點(diǎn)關(guān)注對象，也是私募基金重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容。

住房金融高級經(jīng)濟(jì)師陳斌在接受大河財(cái)立方記者采訪時(shí)表示，經(jīng)過對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，現(xiàn)存的房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)較為優(yōu)良。當(dāng)前政策推出后，私募能為房企增加融資渠道。房企可以利用私募基金提供的資金，為現(xiàn)存的項(xiàng)目提供資金保障，進(jìn)而達(dá)到穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，保交樓、穩(wěn)民生目的。

專家：要求門檻較高，須具備專業(yè)能力

IP GLOBAL中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜告訴大河財(cái)立方記者，從文件可以看出，監(jiān)管部門對管理人提出了較高的要求。

根據(jù)文件可知，管理人需滿足十條情形方可設(shè)立不動產(chǎn)私募投資基金，當(dāng)中包括：“具有不動產(chǎn)投資管理經(jīng)驗(yàn)，在管不動產(chǎn)投資本金不低于50億元人民幣，或自管理人登記以來累計(jì)管理不動產(chǎn)投資本金不低于100億元人民幣?！薄熬哂?個(gè)以上的不動產(chǎn)私募投資項(xiàng)目成功退出經(jīng)驗(yàn)?！薄熬哂胁粍赢a(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員，投資部門擁有不少于8名具有3年以上不動產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員，其中具有5年以上經(jīng)驗(yàn)的不少于3名?！薄霸圏c(diǎn)不動產(chǎn)私募投資基金投資者均為機(jī)構(gòu)投資者的，前款第（六）項(xiàng)要求可為在管不動產(chǎn)投資本金不低于30億元人民幣，或自管理人登記以來累計(jì)管理不動產(chǎn)投資本金不低于60億元人民幣”等內(nèi)容。

柏文喜分析，監(jiān)管部門對管理人設(shè)定較高門檻，包括須股權(quán)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定、公司治理健全、實(shí)繳資本符合要求，主要出資人及實(shí)際控制人不得為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)方，須為具有不動產(chǎn)投資管理經(jīng)驗(yàn)和不動產(chǎn)投資專業(yè)人員，最近三年未發(fā)生重大違法違規(guī)行為等。此外，對不動產(chǎn)投資基金也設(shè)定了較高的投資門檻，首輪實(shí)繳出資不低于1000萬元人民幣，且以機(jī)構(gòu)投資者為主，自然人投資者合計(jì)出資金額不得超過基金實(shí)繳金額的20%。不動產(chǎn)基金首輪實(shí)繳募集資金規(guī)模不得低于3000萬元人民幣，在符合一定要求前提下可以擴(kuò)募，鼓勵境外投資者以QFLP方式投資不動產(chǎn)私募投資基金。

“監(jiān)管部門在積極推進(jìn)不動產(chǎn)私募股權(quán)基金試點(diǎn)，發(fā)揮不動產(chǎn)私募股權(quán)投資基金作用，促進(jìn)房地產(chǎn)融資和推動房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇與市場回暖。同時(shí)，為穩(wěn)妥推進(jìn)不動產(chǎn)私募股權(quán)投資基金試點(diǎn)，采取了提高投資者準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)等審慎措施。”柏文喜說。

房地產(chǎn)存量時(shí)代到來

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心李宇嘉告訴大河財(cái)立方記者，預(yù)計(jì)未來市場不缺樓房，缺乏的是可持續(xù)產(chǎn)生現(xiàn)金流的不動產(chǎn)。

他分析提到，不動產(chǎn)要實(shí)現(xiàn)可持續(xù)產(chǎn)生現(xiàn)金，一方面與樓宇自身的區(qū)位有關(guān)，但更重要的是對不動產(chǎn)的運(yùn)營能力。該政策發(fā)布，意味著房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入存量時(shí)代，不動產(chǎn)的價(jià)值將由運(yùn)營能力決定，不動產(chǎn)基金將扮演重要的運(yùn)營角色。

“以往，不少人盲目買房實(shí)現(xiàn)了收益增長，但以后只有投資運(yùn)營好、維護(hù)好的房子才能實(shí)現(xiàn)保值、增值。”李宇嘉說。

附：不動產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引（試行）

責(zé)編:陳玉堯 | 審核:李震 | 總監(jiān):萬軍偉