頂端新聞·河南商報記者 周茜

3月1日，一紙通知吸引了社會關注。鄭州市人民政府辦公廳發(fā)布《鄭州市人民政府辦公廳關于促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，其中，19條措施涵蓋方方面面，成為國內(nèi)城市此輪調(diào)控里首個比較系統(tǒng)的地方房地產(chǎn)新政。

新政會對鄭州的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生哪些影響？期待已久的樓市回暖，能否如期到來？

01

新政將利好改善型群體買房

在“招商公園1872”項目營銷負責人李玉英眼中，“這次政策的包容性很強，不僅影響老百姓，也深刻影響整個行業(yè)的基本面?！?/p>

比如，政策中提到：“滿足居家養(yǎng)老需求。子女、近親屬在鄭工作、生活的，鼓勵老年人來鄭投親養(yǎng)老，允許其投靠家庭新購一套住房?！?/p>

李玉英說到，很多時候我們忽略了鄭漂的老年人，他們揮別故鄉(xiāng)來到鄭州，為了照顧孩子，只能和一家子擠在89平米的小三房里，甚至要和兒童擠在一個小臥室里的上下鋪。這次出臺的政策，允許老年人所投靠的家庭新購一套住房，符合中國傳統(tǒng)的孝悌文化，考慮到老年人的生活質(zhì)量，非常人性化。

再比如，政策中提到：對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，銀行業(yè)金融機構執(zhí)行首套房貸款政策。

李玉英說到，“鄭州人大多要經(jīng)歷換房，從早期剛需的小戶型，到一家四口需要的大戶型，就會有改善置業(yè)的需求。但二套房需要60%的首付比例，對購房者來說負擔很重。這次出臺的政策，結清貸款后再買房，可以按照30%的首付比例貸款，對于改善群體是大利好?！?/p>

一旦降低二套房的首付比例，將極大激發(fā)出改善群體的購房需求。這次新政中，多處提到“支持居民改善性住房需求”，也將極大利好改善型樓盤的銷售。

02

新政將讓區(qū)域之間分化更明顯

站在行業(yè)發(fā)展角度，一位資深地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認為，新政將讓各個區(qū)域的分化更明顯。

通知第五條提到：穩(wěn)定住宅用地供應節(jié)奏。依據(jù)各片區(qū)商品住宅去化周期情況，合理確定新增住宅用地供應量，確保商品住宅供需平衡。在去化周期小于18個月時，適度增加住宅用地供應量；在去化周期大于18個月時，適度減少住宅用地供應量。

這也就意味著，如果一個區(qū)域爛盤扎堆，購房者勢必不會買賬，片區(qū)去化周期會不斷拉長，進而降低供地量，淡出市場；一個區(qū)域品質(zhì)樓盤扎堆，讓購房者認可，片區(qū)去化周期會縮短，進而增加供地量，吸引開發(fā)商進入，從而再次開發(fā)品質(zhì)項目，形成良性循環(huán)。

經(jīng)過這樣的循環(huán)，鄭州各個區(qū)域的房地產(chǎn)將進入追逐品質(zhì)的時代，也讓不同片區(qū)之間樓盤的品質(zhì)形成較大的分化。

另一方面，新政將推行（城改項目）貨幣化安置，也將釋放一部分置業(yè)消費需求。

新政提到：推行貨幣化安置。實施安置房建設工作三年行動，結合房地產(chǎn)市場形勢，堅持以貨幣化安置為主。對未開工建設的安置房，鼓勵拆遷群眾選擇貨幣化安置。促進安置房轉(zhuǎn)化。對已建安置房中群眾自住以外房屋，采取政府回購、回租等方式，盤活轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房、共有產(chǎn)權住房。

一位資深地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士評價到，將安置房盤活轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房、共有產(chǎn)權住房，將有利于人才扎根，吸引人才聚集。

同時，結合貨幣化安置，也將釋放本地“土著”的需求，他們將更愿意消費高品質(zhì)的樓盤，進而拉動住宅去化。

03

精準呼應民生，樓市重拾信心

今年以來，全國多地政策松動，調(diào)控次數(shù)累計超70次，可謂此起彼伏，多點開花。

以重慶、菏澤為代表，在非限購城市重啟最低20%首付。以廣州、蘇州為代表，下調(diào)首套或二套房房貸款利率。以南寧、北海為代表，放松公積金貸款。以玉林為代表，通過吸引人才落戶、發(fā)放住房補貼等政策托底樓市。

在這種背景下，各地城市根據(jù)自身情況出爐地產(chǎn)調(diào)控措施。鄭州此次房地產(chǎn)新政，在堅持房住不炒定位的前提下，因城施策，精準施策，精準化呼應了民生。

“對于我們這些剛畢業(yè)大學生，(此次政策)一方面提供保障性租賃住房或提供租房補貼，減輕我們當下的壓力，另一方面購買商品房有補貼，還能申請購買共有產(chǎn)權住房?！?020年從省內(nèi)某高校畢業(yè)的小劉說，從購房者角度看，他最為看重的是新政策對“準業(yè)主”權益的保護。

比如，政策中強調(diào)“嚴格執(zhí)行鄭州市商品房預售資金監(jiān)管制度”、“嚴肅查處未批先售、虛假宣傳、挪用預售資金、變相規(guī)避調(diào)控政策等違法違規(guī)行為”，這讓消費者者購買新房(期房)時，心里能更有譜；而強調(diào)“增加教育、醫(yī)療、交通等配套設施供給，做到公共配套和基礎設施同步施工同步交付”，更讓購房者對“新家”的生活配套更有信心。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，鄭州此次政策對于鼓勵改善型購房需求給予了很多支持。比如說對于改善型購房需求，取消了認房又認貸的政策，使得很多購房者后續(xù)完全可以按照首套房的首付標準和首付利率進行調(diào)整，勢必降低購房成本，這一點也符合當前購房市場的主流政策，即保障剛需、支持改善。

多名業(yè)內(nèi)人士認為，此次鄭州調(diào)控力度比較強，也比較全面，將給予市場很大信心。如果政策能夠逐步落地，市場或許會在三月底四月初逐步回暖，三月份將是回暖之前的購房窗口期。