一、深圳統(tǒng)租，回應(yīng)來了

近期深圳 " 白芒村統(tǒng)租，被迫搬家 " 的事件引爆網(wǎng)絡(luò)，引發(fā)了一系列的討論與猜測。

根據(jù)此前媒體的報(bào)道，位于南山西麗的白芒村因?yàn)樽饨鸨阋?，住著不少在深圳南山周邊制造業(yè)工廠上班的打工人。但 5 月 18 日，部分房東在出租房上貼了一張通知。根據(jù)通知，因?yàn)榘酌⒋逶谡鲗?dǎo)下進(jìn)行綜合整治，該棟樓在統(tǒng)租整治范圍內(nèi)，房東要行使合同解除權(quán)，通知租戶在 2023 年 6 月 31 日前搬離。

(資料圖片)

一石激起千層浪。白芒村的統(tǒng)租話題引發(fā)的 " 租客們被迫集中搬家 "" 租客遭房東通知限期搬離 "，以及孩子上學(xué)等問題，通過社交媒體的傳播一下展現(xiàn)在了全國人民面前，派生出各種猜測。一些視頻中，住戶們拉著大包小包，準(zhǔn)備離開白芒村，表情復(fù)雜，同樣引發(fā)了網(wǎng)友對深圳統(tǒng)租改造的質(zhì)疑。

6 月 3 日，" 深圳發(fā)布 " 轉(zhuǎn)發(fā)了深圳市南山區(qū)西麗街道發(fā)布的 " 致居民的一封信 " 全文，對居民們產(chǎn)生的疑問，包括搬遷時(shí)間、補(bǔ)助、學(xué)位等問題進(jìn)行解答。

該公開信首先對部分租戶收到的 " 要求在 6 月 30 日前限期搬離的通知 " 進(jìn)行回應(yīng)，西麗街道辦事處表示，該通知為個(gè)別房東的要求，指揮部已調(diào)查并責(zé)令整改。租戶可根據(jù)各自尋找房源的情況自行安排，對于不具備搬離條件的居民不強(qiáng)制搬離并維持房屋原租金標(biāo)準(zhǔn)。

同時(shí)，還將對愿意搬離的居民給予搬遷補(bǔ)助，并將積極梳理周邊房源的信息供有需要的居民參考，協(xié)助尋找房源。

在保障學(xué)位方面，西麗街道辦事處表示，符合入學(xué)條件在南山區(qū)內(nèi)就讀的學(xué)生，無論搬離與否都將為其提供保障。

這封在輿情引爆半個(gè)月后才姍姍來遲的公開信，在一定程度上回應(yīng)了部分問題，但仍有租戶留言表示，有一些重要的問題并沒有披露，比如搬遷補(bǔ)助的具體標(biāo)準(zhǔn)是多少？統(tǒng)租后對比統(tǒng)租前的實(shí)際租金會不會大漲？

租戶們的擔(dān)心并非空穴來風(fēng)。

二、" 中間商 " 賺差價(jià)？

深圳的統(tǒng)租改造，是由當(dāng)?shù)匾患覈蠼y(tǒng)一收儲城中村房源進(jìn)行改造，并對周邊配套升級再進(jìn)行出租。據(jù)悉，此次深圳白芒村 " 統(tǒng)租 "，是由政府出資補(bǔ)貼統(tǒng)租企業(yè)，銀行提供授信，由統(tǒng)租企業(yè)負(fù)責(zé)推進(jìn)。

根據(jù)中新經(jīng)緯消息，本次承接白芒村項(xiàng)目的是深圳市深匯通投資控股有限公司（下稱深匯通），并非網(wǎng)傳的深圳安居微棠住房租賃投資控股有限公司。深匯通成立于 2009 年 6 月，是南山區(qū)國資局所屬全資國有企業(yè)。

換句話說，深匯通從村里將房子統(tǒng)租過來改造后，將成為二房東。而 " 中間商賺差價(jià) " 是市場對二房東最顯著的印象。

深圳的城中村改造現(xiàn)在并不是第一回，此前萬科泊寓以及鏈家集團(tuán)下的自如等都做過。

2017 年，在當(dāng)時(shí) " 租購并舉 " 住房政策的刺激下，深圳擬收儲百萬套城中村房屋進(jìn)行統(tǒng)一整改租賃的計(jì)劃逐步落地，這當(dāng)中萬科成為第一個(gè)參與對城中村改造并進(jìn)行統(tǒng)一租賃管理的房企，提出 " 萬村計(jì)劃 "。

此后負(fù)責(zé)該項(xiàng)工作的萬科深圳公司所屬萬村公司提出綜合整治完成后的公寓，租金在現(xiàn)有的市場情況下，會有約 10% 的增長，但實(shí)際情況是，租金的漲幅從一開始的微漲到開始失控。當(dāng)時(shí)媒體報(bào)道，" 萬村計(jì)劃 " 被認(rèn)為會抬升周邊租金水平 2～3 倍而引發(fā)爭議，2018 年末萬村公司全暫停新簽約房源，當(dāng)時(shí)主導(dǎo)此項(xiàng)業(yè)務(wù)的原萬科集團(tuán)負(fù)責(zé)人說：" 不暫停的話，讓那么多需要搬離的租客住哪里？"

不過，由于此次承接統(tǒng)租改造的是深圳國企，租金失控增長的情況或許可以避免。

6 月 1 日，深圳市人才安居集團(tuán)黨委委員、副總經(jīng)理、安居微棠董事長周柏新在接受深圳報(bào)業(yè)集團(tuán)記者采訪時(shí)說，" 改造后的大部分房源，單套租金與改造前基本持平，即便個(gè)別房源存在改造成本高而造成租金小幅上漲，漲幅也不會超過原有租金的 10%"。

深圳市住房建設(shè)局相關(guān)負(fù)責(zé)人亦對媒體表示，城中村保障性住房規(guī)模化品質(zhì)化改造提升由政府主導(dǎo)籌集，改造后的租金以不漲為原則，單套租金原則上與改造前基本持平，即便個(gè)別房源因改造成本高、投入較大、建筑結(jié)構(gòu)復(fù)雜，也必須嚴(yán)格控制成本、嚴(yán)格控制價(jià)格、嚴(yán)格加強(qiáng)價(jià)格監(jiān)督。

不過，一些房東在政府提出 " 漲幅也不會超過原有租金的 10%" 的原則后，已經(jīng)開始了一波漲價(jià)。

據(jù)證券時(shí)報(bào)記者現(xiàn)場探訪，有南山白芒村、平山村的居民告訴記者，自從村里開始 " 統(tǒng)租 " 后，一些未被收納的房源和周邊城中村的房源租金立刻水漲船高。" 平山村里一些沒有參加統(tǒng)租的房東，現(xiàn)在去租房的話租金都上漲了不少。"

一位平山村的居民告訴記者，" 之前這里的一房一廳月租金在 2500 元左右，現(xiàn)在房東剛剛說要 3200 元才租。"

筆者算了下，從 2500 元漲到 3200 元，漲幅已經(jīng)達(dá)到了 28%，如果再加上改造后的 10% 漲幅，類似的漲幅已經(jīng)將近 40%，這個(gè)漲幅之高令人驚嘆。

三、能否成為保障房供應(yīng)的新標(biāo)本？

從 2017 年開始推行城中村改造以來，深圳的城中村改造備受關(guān)注。

城中村作為深圳最大的存量房源地，是很多外來建設(shè)者等新市民、青年人來深奮斗的第一個(gè)落腳點(diǎn)。便宜是其最大的特點(diǎn)，也是每次統(tǒng)租改造引發(fā)輿論關(guān)注的重要因素。

公開信息顯示，深圳擁有約 360 平方公里城中村建筑，約占 20% 的土地積。根據(jù) 2020 年深圳住建局對深圳的房屋的摸底情況，深圳城中村房共有 507 萬套，是數(shù)量最多的房屋類型，占比接近深圳房屋總數(shù)的一半，達(dá) 47%。而深圳鏈家研究院的長期監(jiān)測顯示，實(shí)際租住城中村的比例可能達(dá)租賃總?cè)丝诘?60%～70%，居住約有 1200 萬人。

龐大的居住人口，是影響城中村改造的關(guān)鍵。

根據(jù)媒體的報(bào)道，此前深圳提出 " 十四五 " 期間開始二次房改，進(jìn)一步加大保障性住房的投入，在 2021 年提出，到 2035 年新增各類住房 200 萬套以上，其中 60% 以上都是保障性住房。

2023 年，為加快解決新市民、青年人等群體住房問題，深圳再一次提高了 " 十四五 " 規(guī)劃的任務(wù)目標(biāo)，將建設(shè)籌集保障性住房原目標(biāo) 54 萬套（間）提高到不少于 74 萬套（間），其中保障性租賃住房增加了 20 萬套（間）。具體到 2023 年，深圳提出要新開工建設(shè) 60 個(gè)項(xiàng)，建設(shè)籌集 16 萬套（間）。

而由政府牽頭，國有企業(yè)統(tǒng)籌改造城中村的存量房，也成了深圳近些年建設(shè)保障性住房的一個(gè)重要方向。

相比此前的深圳城中村改造出現(xiàn)的種種問題，特別是市場化企業(yè)承租后房租不斷上漲，此次由國有企業(yè)進(jìn)行統(tǒng)租改造，是一個(gè)非常有價(jià)值的嘗試。

但仍有一些問題需要注意，比如改造期間如何保障租客的居住權(quán)益，如何防止房東突擊漲價(jià)造成房租失控，如何將保障房的公共屬性落實(shí)到位等，都值得我們深思。

那句 " 來了都是深圳人 "，曾經(jīng)讓無數(shù) " 深漂 " 熱淚盈眶，讓深圳這座年輕的城市充滿活力。深圳的城中村曾是無數(shù) " 深漂 " 的第一站，希望統(tǒng)租不會讓其失去低價(jià)的核心優(yōu)勢，更希望深圳的統(tǒng)租改造能樹立起典范，成為國內(nèi)保障房供應(yīng)的新標(biāo)本。