本文來(lái)源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：陳澤旋

圖片來(lái)源：圖蟲創(chuàng)意

要在年內(nèi)至少推進(jìn) 127 個(gè)城中村改造項(xiàng)目的廣州，正在研究推行房票安置。

(資料圖)

近日，一份名為《廣州市城中村改造房票安置實(shí)施辦法（建議稿）》（下稱《建議稿》）的文件在市場(chǎng)上流傳，《建議稿》顯示，廣州市行政區(qū)內(nèi)各類城中村改造項(xiàng)目的拆遷安置工作將采用房票安置的方式，包括政府收儲(chǔ)、統(tǒng)籌做地和 " 三舊 " 改造等不同模式下的城中村改造項(xiàng)目。

具體操作是征收人將計(jì)劃安置的房屋轉(zhuǎn)化為貨幣，以房票形式出具給被征收人，由被征收人自行向參與房票安置工作的房企購(gòu)買商品房，包括住宅、商業(yè)、商辦、工業(yè)和車位。而按照廣州現(xiàn)行政策，一般是由征收主體采用回遷安置或貨幣補(bǔ)償?shù)确绞?，向被征收人提供安置房或補(bǔ)償款等。

時(shí)代財(cái)經(jīng)以市民身份通過(guò)廣州市規(guī)劃和自然資源局了解到，廣州市相關(guān)部門確已就房票安置政策開展研究工作，但仍處于初步的可行性研究階段。

" 市場(chǎng)上流傳的《建議稿》只是很前期的研究成果，未來(lái)會(huì)不會(huì)實(shí)施、具體怎么實(shí)施還差得遠(yuǎn)，也可能討論完之后就否掉這個(gè)事情 "。廣州市規(guī)劃和自然資源局工作人員表示。

此外，市場(chǎng)傳言還稱，廣州各區(qū)已在研究房票安置政策相關(guān)細(xì)則，但番禺區(qū)城市更新局向時(shí)代財(cái)經(jīng)回應(yīng)道，目前暫未收到相關(guān)文件，" 要等市層面有明確的指示，才會(huì)開展下一步工作 "，廣州開發(fā)區(qū)城市更新局亦否認(rèn)了該說(shuō)法。

房票并非新生事物，在 2015 年至 2018 年的棚改貨幣化安置階段，不少商品房庫(kù)存高企的城市就已經(jīng)實(shí)行了房票制度。在房票安置政策的帶動(dòng)下，這些城市也取得了較好的去化效果。但隨著各地庫(kù)存問(wèn)題的解決，棚改貨幣化安置在 2018 年之后逐漸淡出市場(chǎng)，房票制度也更少被提及。

進(jìn)入 2022 年，全國(guó)多個(gè)城市又陸續(xù)出臺(tái)房票安置政策，或就相關(guān)政策的出臺(tái)進(jìn)行表態(tài)，與上一輪行情不同的是，部分省會(huì)和低線城市開始加入其中。而如果上述《建議稿》一旦落地，廣州將是第一個(gè)實(shí)施房票安置政策的一線城市。

根據(jù)廣州市人民政府網(wǎng)站，" 十四五 " 期間，廣州計(jì)劃推進(jìn) 183 條城中村的改造工作，而在今年，廣州市、區(qū)兩級(jí)將強(qiáng)力推進(jìn)的城中村改造項(xiàng)目多達(dá) 127 個(gè)。另?yè)?jù)廣州市規(guī)劃和自然資源局在今年 2 月公布的《廣州市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃（2021 — 2035 年）》（公開征求意見(jiàn)稿），到 2035 年，廣州計(jì)劃推進(jìn)的舊村莊改造項(xiàng)目（注：舊村莊包括但不限于城中村）一共 281 個(gè)。

有了上一輪的經(jīng)驗(yàn)，在樓市低迷的當(dāng)下，房票安置政策被視為提振銷售的重要手段，市場(chǎng)更是對(duì)拆遷規(guī)模龐大的城市落地相關(guān)政策充滿了期待。

舊改大量登場(chǎng)，廣州研究房票安置政策

按照廣州現(xiàn)行政策，目前的拆遷安置工作中，征收人一般采用回遷安置或貨幣補(bǔ)償?shù)确绞?，向被征收人提供安置房或補(bǔ)償款等。而房票安置政策則鼓勵(lì)央企、國(guó)企和有實(shí)力的民企積極參與，向被征收人提供商品房源供其自主選擇，參與房企應(yīng)對(duì)所提供房源的樓盤位置、商品房?jī)r(jià)格、購(gòu)房?jī)?yōu)惠幅度、交付日期等作出承諾并向社會(huì)公示，因此，房票相對(duì)安置房的優(yōu)勢(shì)在于被征收人有更多的自主選擇權(quán)，相較補(bǔ)償款則有更多的金額獎(jiǎng)勵(lì)。

《建議稿》顯示，房票票面金額是被征收人房屋按照廣州現(xiàn)行拆遷安置補(bǔ)償計(jì)算權(quán)益貨幣量化后的總金額，包括基礎(chǔ)補(bǔ)償金額、房票安置政策性獎(jiǎng)勵(lì)等。其中，基礎(chǔ)補(bǔ)償金額是房屋價(jià)值的等價(jià)轉(zhuǎn)換，而房票安置政策性獎(jiǎng)勵(lì)比例則分區(qū)確定，中心城區(qū)的政策性獎(jiǎng)勵(lì)比例為 2%，外圍城區(qū)為 5%，同時(shí)，以現(xiàn)金方式獎(jiǎng)勵(lì)被征收人 3 個(gè)月的臨遷費(fèi)。

房票可用于購(gòu)買城中村改造項(xiàng)目轄區(qū)范圍內(nèi)現(xiàn)售備案的新建商品房以及安置房，當(dāng)轄區(qū)范圍內(nèi)房票房源不足以滿足安置需求，報(bào)市政府研究同意后，可在其他區(qū)統(tǒng)籌存量房源。房票房源所指的新建商品房不局限于住宅。不過(guò)，只有被征收人家庭在滿足每戶擁有一套住房的前提下，才可使用房票購(gòu)買非住宅房源，包括商業(yè)、商辦、工業(yè)和車位。

被征收認(rèn)選擇房票安置的方式并不意味著只能兌換房源。根據(jù)《建議稿》，房票的使用期限最長(zhǎng)不超過(guò) 24 個(gè)月，當(dāng)房票未在期限內(nèi)使用的，在扣除房票獎(jiǎng)勵(lì)后可兌換成現(xiàn)金；而已使用但未超過(guò)面值的 85%，余額按照未使用的比例扣除房票獎(jiǎng)勵(lì)后兌換成現(xiàn)金；已使用且超過(guò)面值的 85%（含），余額才可兌換成等額現(xiàn)金。

在允許房票買賣的城市，被征收人還可提前退出房票。綜合開源證券的報(bào)告和各地政府的公開信息可知，2022 年至今，全國(guó)至少有 55 個(gè)城市出臺(tái)房票安置政策，或就相關(guān)政策的出臺(tái)進(jìn)行表態(tài)。在已出臺(tái)政策的城市中，大部分房票限定被征收人或其配偶、父母、子女使用，僅有少數(shù)城市允許一次或二次轉(zhuǎn)讓。

《建議稿》如果最終落地，廣州將不僅是第一個(gè)實(shí)施房票安置政策的一線城市，也將是現(xiàn)行房票安置政策的城市中，為數(shù)不多允許房票自由買賣的城市之一。根據(jù)《建議稿》，被征收人使用房票所購(gòu)買的商品住房不計(jì)入家庭限購(gòu)套數(shù)，但在房票轉(zhuǎn)讓予第三人時(shí)，受讓人需具備廣州購(gòu)房資格，并滿足廣州限購(gòu)要求。

從廈門的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房票安置政策的實(shí)施不僅向市場(chǎng)釋放了購(gòu)房需求，允許房票買賣也在一定程度上活躍了市場(chǎng)。

廈門的房票使用期限是 24 個(gè)月，自房票核發(fā)之日起 12 個(gè)月內(nèi)使用房票購(gòu)房，持票者可獲得使用面值 5% 的獎(jiǎng)勵(lì)，在第 13 個(gè)月至 24 個(gè)月使用的，則可獲得使用面值 2% 的獎(jiǎng)勵(lì)。對(duì)有購(gòu)房需求的人而言，通過(guò)購(gòu)買房票便可得到房票獎(jiǎng)勵(lì)，相當(dāng)于獲取了購(gòu)房折扣，一個(gè)關(guān)于房票的轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)在廈門應(yīng)運(yùn)而生。

時(shí)代財(cái)經(jīng)以購(gòu)票人的名義咨詢了不同的房票中介，在廈門，100 萬(wàn)元面值的房票市場(chǎng)價(jià)格大多為 101 萬(wàn)元，購(gòu)買人同時(shí)需要支付大約 1 個(gè)點(diǎn)的中介費(fèi)用，即便如此，購(gòu)買人在 12 個(gè)月內(nèi)持房票買房時(shí)，100 萬(wàn)元的面值依然可以享受 3% 的獎(jiǎng)勵(lì)。

樓市待復(fù)蘇，房票還能去庫(kù)存嗎？

在 2015 年至 2018 年的棚改貨幣化階段，作為房地產(chǎn)去庫(kù)存的方式之一，房票安置政策有效地解決了三四線城市商品房庫(kù)存量高企的問(wèn)題。在新一輪的房票安置浪潮中，市場(chǎng)也對(duì)此充滿期待，尤其此時(shí)正值全國(guó)多地商品房庫(kù)存量重回高位，而購(gòu)房需求又陷入了低谷。

在棚改貨幣化階段，鄂爾多斯樓市一度面臨去化難題，是高庫(kù)存三四線城市的典型代表。2016 年，鄂爾多斯市被列為全國(guó)房地產(chǎn)去庫(kù)存和棚戶區(qū)改造的試點(diǎn)，當(dāng)年 3 月，鄂爾多斯發(fā)布《關(guān)于做好房地產(chǎn)去庫(kù)存工作進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》，提出力爭(zhēng)利用三年左右的時(shí)間，全面完成全市房地產(chǎn)去庫(kù)存任務(wù)。

一場(chǎng)關(guān)于回遷安置、棚改和去庫(kù)存的戰(zhàn)役在鄂爾多斯打響。鄂爾多斯市人民政府網(wǎng)站在 2019 年 9 月 3 日公布的數(shù)據(jù)顯示，2016 年以來(lái)，鄂爾多斯通過(guò)控制房地產(chǎn)開發(fā)增量，創(chuàng)新實(shí)施 " 房票 " 政策盤活房地產(chǎn)存量，推行棚戶區(qū)改造貨幣化安置等政策措施，使住宅庫(kù)存量下降 65%、商業(yè)庫(kù)存下降 45%。

在全國(guó)層面，棚改貨幣化安置階段同樣取得顯著的去化效果?？硕鹧芯恐行牡臄?shù)據(jù)顯示，以套均住房面積 85 平方米測(cè)算可知，2017 年全國(guó)棚改貨幣化安置大約實(shí)現(xiàn)去庫(kù)存 3.1 億平方米，占當(dāng)年全國(guó)商品住宅銷售面積的比重達(dá)到 21.5%，而 2014 年這兩項(xiàng)數(shù)據(jù)分別為 0.4 億平方米和 3.4%。

不過(guò)，不同于棚改貨幣化安置階段，房票安置政策被明確為去庫(kù)存的方式之一，2022 年以來(lái)陸續(xù)出臺(tái)房票安置政策的城市，基本都稱政策目的是拓寬房屋征收與補(bǔ)償安置渠道，滿足人民群眾對(duì)安置房屋的多樣化需求。

根據(jù)開源證券在 7 月 30 日發(fā)布的報(bào)告，2022 年以來(lái)一共有 55 個(gè)城市推行房票政策，數(shù)量較棚改貨幣化安置階段顯著提升，與上一輪行情以三四線城市為主不同，此輪推行房票政策的城市開始出現(xiàn)省會(huì)和低線城市。不過(guò)，時(shí)代財(cái)經(jīng)通過(guò)多地政府網(wǎng)站了解到，這其中不少城市僅僅對(duì)房票安置政策的出臺(tái)進(jìn)行支持性表態(tài)，已出臺(tái)政策的城市大部分僅在個(gè)別或幾個(gè)行政區(qū)域執(zhí)行。

廈門在 2022 年 12 月 14 日出臺(tái)的房票安置政策，是面向島外四區(qū)（即集美區(qū)、海滄區(qū)、同安區(qū)、翔安區(qū)）集體土地上具有合法產(chǎn)權(quán)住宅房屋的征收補(bǔ)償，并未覆蓋到廈門全市；合肥目前僅在長(zhǎng)豐縣、廬江縣兩大縣城試行房票安置政策；重慶則僅在今年 4 月發(fā)布的《重慶市棚戶區(qū)改造三年行動(dòng)計(jì)劃（2023 — 2025 年）》（征求意見(jiàn)稿）中提到支持有條件的區(qū)縣推行房票等貨幣化安置方式。

" 從去年開始的新一輪房票安置政策的影響能有多大，還有待（多地）政策實(shí)施細(xì)則的落地，目前還沒(méi)有大范圍地推行 "，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出。

廈門房票在今年 5 月第一次大規(guī)模進(jìn)入樓市，當(dāng)時(shí)，房企們?yōu)榱藸?zhēng)奪客戶，在同安區(qū)的郭山村打響拆遷戶爭(zhēng)奪戰(zhàn)，該村是同安第一個(gè)使用房票進(jìn)行房屋征收補(bǔ)償?shù)恼灏徇w項(xiàng)目，也是目前廈門房票規(guī)模最大的一個(gè)，涉及郭山村后獅尾里、新厝里、前院里等 3 個(gè)自然村，一共 1217 人。

不過(guò)，克而瑞福建區(qū)域研究經(jīng)理莫端在 5 月向時(shí)代財(cái)經(jīng)指出，由于房票只能在本區(qū)域內(nèi)消化，房票將會(huì)保證島外部分板塊的有效庫(kù)存去化，且會(huì)愈發(fā)偏向綜合資源集中的樓盤項(xiàng)目，市場(chǎng)只是呈現(xiàn)點(diǎn)狀回暖，并沒(méi)有提振和扭轉(zhuǎn)整體的樓市形勢(shì)。

克而瑞福建區(qū)域的數(shù)據(jù)顯示，上半年，廈門一共賣出 11204 套新房，成交面積約 119.91 萬(wàn)方，成交量同環(huán)比齊升，而 7 月廈門新房成交量跌破 1000 套。

合肥市長(zhǎng)豐縣自去年 12 月 14 日正式推行房票安置政策，截至目前，長(zhǎng)豐縣已公布了兩批房屋征收房票安置房地產(chǎn)企業(yè)及項(xiàng)目名單。不過(guò)，從房企反映的情況來(lái)看，房票同樣沒(méi)有在長(zhǎng)豐縣取得明顯成效。

中環(huán)城玫瑰公館在 5 月 10 日進(jìn)入第二批房票安置項(xiàng)目名單，雖然該項(xiàng)目的房票房源多達(dá) 180 套，但一名工作人員告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，" 最近沒(méi)有（持票）人來(lái)咨詢，我們是商業(yè)項(xiàng)目，他們更愿意去買住宅 "。而住宅項(xiàng)目尚陽(yáng)里的工作人員卻表示，自 5 月以來(lái)，該項(xiàng)目通過(guò)房票成交的房源僅有個(gè)位數(shù)，項(xiàng)目的房票房源數(shù)量高達(dá) 232 套。" 我們通過(guò)拆遷辦了解到房票數(shù)量還是蠻多的，只是（礙于）現(xiàn)在的市場(chǎng)大勢(shì)，很多人的購(gòu)房需求不是那么強(qiáng)，他們還是覺(jué)得把錢拿在手里穩(wěn)妥一些 "。

房票兌付資金成難題，鄭州踩下剎車

與此同時(shí)，沒(méi)有了第一輪房票安置政策一般規(guī)模的中國(guó)人民銀行 PSL 政策（注：PSL 指 " 抵押補(bǔ)充貸款 "）支持，此輪房票安置政策能對(duì)購(gòu)房消費(fèi)產(chǎn)生多大的拉動(dòng)作用，同樣讓市場(chǎng)存疑。

房票可以理解為地方政府發(fā)行的住房消費(fèi)券或拆遷支票，居民先憑房票購(gòu)房，政府隨后向房企兌付資金。對(duì)于政府而言，實(shí)施房票安置政策的保障在于擁有足夠資金兌付預(yù)算。

根據(jù)民生證券的報(bào)告，2014 至 2019 年，中國(guó)人民銀行向政策性銀行提供約 3.6 萬(wàn)億 PSL，政策行再向地方投放棚改專項(xiàng)貸款，棚改專項(xiàng)貸款占棚改貨幣化資金來(lái)源的 80% 左右。這為房票安置提供了低成本、長(zhǎng)期限的雄厚資金支撐，地方政府再通過(guò)賣地收入償還貸款，由此形成資金閉環(huán)。不過(guò)，2018 年之后，棚改貨幣化安置開始退潮，PSL 規(guī)模逐漸萎縮，房票也隨之降溫。

關(guān)于房票安置政策的資金問(wèn)題，目前市場(chǎng)上存在的主流看法是政府采用房票代替一次性大額現(xiàn)金支出，與房企結(jié)算亦可分期付款，短期內(nèi)可以有效地減輕政府財(cái)政壓力，但如果對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的刺激效果不佳或財(cái)政預(yù)算不足，同時(shí)沒(méi)有給予一定量的融資工具支持，后續(xù)的財(cái)政壓力依然會(huì)顯現(xiàn)。

根據(jù)《廣州市城中村改造房票安置實(shí)施辦法（建議稿）》，廣州同樣是通過(guò)土地收入來(lái)支持房票資金的兌付，被征收人完成房票購(gòu)房后，政府部門將支付票面金額的 10%，城中村土地拆遷平整后支付票面金額的 20%，城中村土地出讓（劃撥）后再支付票面金額余下的 70%。

實(shí)際上，用土地收入來(lái)覆蓋房票資金的方法已在福建省南平市順昌縣得到使用。新華社主辦的《半月談》在 8 月 22 日一篇報(bào)道中援引順昌縣副縣長(zhǎng)李軍的說(shuō)法稱，縣財(cái)政壓力比較大，因而把房票安置貫穿于征遷全過(guò)程，房票以政府信用為擔(dān)保，縣政府為開發(fā)商設(shè)定的兌現(xiàn)期為 2 年，這就為政府贏得 2 年兌現(xiàn)緩沖期。

然而，李軍又表示，通過(guò)首輪征遷順昌縣獲得 580 畝優(yōu)質(zhì)土地，其中 340 畝可以用于出讓，原打算依靠土地出讓金來(lái)覆蓋房票，但從去年至今，該縣沒(méi)有出讓一塊土地，這成為房票安置循環(huán)中的一個(gè)堵點(diǎn)，在這種困難情況下，順昌縣通過(guò)籌措資金提前兌現(xiàn)部分房票。

作為新一輪房票安置浪潮中較早出臺(tái)相關(guān)政策的省會(huì)城市，鄭州在推行房票安置的過(guò)程中同樣遇到了資金難題。

2022 年 6 月 8 日，鄭州針對(duì) 6 大中心城區(qū)發(fā)布了《鄭州市大棚戶區(qū)改造項(xiàng)目房票安置實(shí)施辦法（暫行）》，有效期至 2024 年 12 月 31 日。不過(guò)，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局工作人員告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，政策出臺(tái)之后便遇到全國(guó)性的停貸風(fēng)波，" 工作重點(diǎn)都轉(zhuǎn)到保交樓上面了，原先準(zhǔn)備的（房票）資金也全部去了保交樓，后續(xù)房票政策沒(méi)有繼續(xù)跟進(jìn)，等于暫時(shí)擱置了 "。

上述工作人員表示，鄭州房票安置工作的資金來(lái)源是政策性銀行（國(guó)家開發(fā)銀行）貸款，房票安置政策的推進(jìn)還需視后續(xù)資金情況而定，" 如果有資金可以繼續(xù)推進(jìn)，沒(méi)有資金只能到時(shí)候再說(shuō)了 "。