上海二手掛牌量的走高已經(jīng)是公認的事實

但我沒想到的是，居然連 1 億這個總價段的房子，也越來越多的掛出來了

我們剛開始獲取的大部分信息，來自短視頻平臺，比如這個關于綠城黃浦灣，目前掛了十幾套

【資料圖】

而無獨有偶，最近的明星新聞里，不乏這種拋售的，比如有中介稱 " 吳亦凡價值 1.28 億的房子 "，綠城黃浦灣掛牌正在出售

除此之外，關于翠湖天地、華僑城蘇河灣、古北壹號…1 億以上的天價豪宅紛紛掛牌

我好奇的不僅僅是到底是否有大量的過億豪宅正在被擺上貨架，還有這些稀缺至極的房源現(xiàn)在真正掛牌的原因

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關于上海 1 億以上豪宅的真實掛牌量到底有多少

翠湖天地、湯臣一品、華府天地、古北壹號… 這種位于上海頂流板塊，如黃浦濱江、陸家嘴、新天地等

一般都是上海最頂級的房子，面積在 400 平以上，單價高達 20 萬 +，理論上總價才有可能有一個億

我先在鏈家平臺上按總價由高到低順序篩選，目前能看到的，總價 1 億 + 在掛牌的只有十幾套

但是鏈家上高價豪宅一般不在外網(wǎng)展示，因為豪宅的掛牌要求比較嚴格，也考慮到業(yè)主隱私，所以很少能看到

后來我聯(lián)系了一位專門做上海豪宅的老中介，入行已經(jīng)有 9 年多，只做 3000 萬以上豪宅

從他那邊我打聽了一下各個豪宅的掛牌情況，根據(jù) 11 個小區(qū)樣本統(tǒng)計

從總掛牌量來看，今年至今上海 1 億豪宅掛牌有 59 套

（統(tǒng)計時間：2023 年 6 月 8 日，數(shù)據(jù)來源：鏈家豪宅中介）

1 億掛牌翠湖天地有 10 套，華府天地 8 套、云錦東方錦園 7 套… 財富海景花園 2 套

一般對于豪宅有幾套在掛牌中介也不會亂說，而且這些掛牌房源在鏈家內(nèi)網(wǎng)上都是真實存在的

通過中介提供的 1 億以上真實掛牌房源，我整理了這份部分詳細清單

從這份數(shù)據(jù)中能看到，有不少都是今年剛掛牌出來的，面積最大的超 600 平，總價最高的掛牌 2.6 個億

以翠湖天地為例

作為目前 1 億以上掛牌最多小區(qū)之一，總價在 1.09 個億、1.72 個億、1.3 個億、1.8 個億… 單價基本在 30-40 萬 / 平

在這些房源中，四期雋薈掛出來賣的比較多，有 2 套前排 390 平稀缺大平層掛牌

還有三期嘉苑，面對新天地太平湖的高層大平層也掛牌 1 個億以上

我還特別問了一下翠湖天地旁邊的華府天地，一共有 9 套掛出來，起步就 8800 萬，其中 1 億以上有 8 套

今年 2 月份華府天地就掛出來一套 400 多平大平層，掛牌價 1.3 億，單價在 29 萬 / 平

在新天地板塊，包括翠湖天地、華府天地在內(nèi)，上億掛牌的一共就有 27 套

不僅是新天地板塊，浦東陸家嘴今年也掛出來不少 1 億豪宅

據(jù)中介透露陸家嘴上億房源共掛牌 18 套，其中今年掛牌就有 9 套

以湯臣一品為例，目前掛牌 3 套

一直保持神秘的湯臣一品，以往都是 0 掛牌，最近一次成交記錄顯示早在 2015 年

2023 年 4 月，湯臣一品前排一線江景房掛了一套 597 平，一出價就是 2.6 個億

去年湯臣一品前排是沒有一套在賣的，現(xiàn)在唯一一套出售都是要搶的

據(jù)中介透露，房東之所以掛牌出售，是為了資金整合

在市面上接近 600 平的房源屈指可數(shù)，還是一線江景前排房源，確實很少有，算一下這一套單價約 44 萬 / 平

包括以前很少有掛牌的，如中糧海景壹號、古北壹號都有三四套在掛牌

據(jù)中介說，相比前幾年今年像這種上億豪宅掛牌，確實要明顯多一些

02

雖然被擺上貨架的很多，真實成交卻基本都是 0

我跟兔博士拉了一份數(shù)據(jù)，2021 年至今上 1 億 / 套以上的二手頂豪共成交 44 套

1 億以上二手豪宅平均每年只有十幾套

（統(tǒng)計時間：2023/6/8，數(shù)據(jù)來源：兔博士）

大部分都是別墅或者老洋房，其他的基本都是古北壹號、翠湖天地、湯臣一品、中糧海景壹號，面積在 400 平 + 的超大戶型

我們聚焦到某個豪宅小區(qū)，對比看看它們的掛牌量和成交量

據(jù)專門做豪宅的中介所說，今年豪宅比較難做，特別是 1 億以上很少有成交

截至目前華府天地掛牌 8 套，0 成交

翠湖天地掛牌 10 套，也還沒有 1 億以上的成交

再看看古北壹號，1 億以上總價 2022 年一年成交 4 套，今年 4 月、6 月分別只成交了 2 套

有一些房東也在下調(diào)掛牌價，比如今年湯臣一品，報價 2.6 個億，房東愿意降 3000 萬

還有華府天地一套 1.3 億的房子，2 月份掛牌 1.5 億，前后一共下調(diào)了 2000 萬

你會發(fā)現(xiàn)總價上億的房子，客戶都極其稀缺

這種頂豪的客戶其實很難找，很多時候看房都需要驗資高達 1-2 個億，符合條件的人也不多

加上豪宅的成交周期比普通小區(qū)更長，基本上現(xiàn)在翠湖天地的成交周期已經(jīng)拉到快一年的時間了

無論是客戶還是房源，時間一長不確定因素就很多，交易相對就困難一些

03

還有一個更小的市場值得關注，二手法拍房

當我打開全球最大的線上拍賣市場阿里拍賣平臺，一搜上海被拍賣的 1 億豪宅，大量的法拍房瞬間撲面而來

我把今年上海 1 億以上法拍房整理了一下

數(shù)據(jù)來源：阿里拍賣

我比較關注的是綠城黃浦灣，近幾年被拍賣的房子有 4 套

不過，上達 1 億的法拍房只有一套 406 平，起拍價 1.2174 億

拍了一天，有一兩萬人圍觀，并沒有一個人報名，也沒有出價，最后流拍

從法拍信息上能看到，標的所有人是孫 xx，據(jù)中介說房主是兩個 90 后，涉及借款糾紛被拍賣

同樣被拍賣的還有，中糧前灘海景壹號，有 2 套上億房子被拍賣，一套 1.15 億，一套 1.28 億

法拍價最高的一套達 9 個億

位于華漕北翟路 3398 號，查了一下被執(zhí)行人為上海東方國貿(mào)投資管理有限公司，目前房子已經(jīng)被查封等待拍賣

其中被拍賣的原因跟公司破產(chǎn)有關

上海東方國貿(mào)有限公司已于 2021 年 12 月 16 日被上海市第三中級人民法院裁定破產(chǎn)清算

來源：網(wǎng)絡

法拍房有一種情況是因為無力償還貸款導致斷供，被強制執(zhí)行收回房產(chǎn)拍賣抵押

也可能跟業(yè)主自身債務糾紛有關，所以突然冒出來這些被拍賣的上億房產(chǎn)

還有就是一些業(yè)主急需用錢，將房屋抵押給第三方，沒想到不能按時還錢

根據(jù)《擔保法》規(guī)定，第三方不能直接取得抵押房產(chǎn)，只能向法院申請拍賣房產(chǎn)來還款

不乏有的人資產(chǎn)來源于不正當渠道，就像前段時間曲某婷名下位于哈爾濱的兩套房被拍賣，也是跟其母親受賄有關

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我更好奇的一點，過億豪宅的拋售潮，背后的原因

關于這一點，我也咨詢了資深豪宅中介，他們手上經(jīng)手的客戶，基本都是 5000 萬級別的圈層

所以，從整個市場來看，對于上億總價的豪宅市場，已經(jīng)不能用一般的行業(yè)視角去看待了

房東基本都是百度百科能夠查詢得到的人物，或者當紅明星等等

之前市場好的時候很多稀缺的房子不愿意掛牌，上億資產(chǎn)的客戶都比較惜售

現(xiàn)在被掛出來，原因也是因人而異，說實話和普通市場相比，不能籠統(tǒng)概括

我簡單了解下來，大致以這三類為主

以華府天地掛牌 1 億房子為例，原本房東一家三代住在一起，因為選擇出國才賣掉的

這種客戶原本買來自住，但今年準備移民或者出國陪孩子讀書

然后翠湖天地有不少掛出來的房子，都是當時以公司名義購買的

其中 2017 年的翠湖天地四期，也是翠湖系列的口碑之作，開盤價格 16 萬 / 平左右，五年二手漲到了 30 多萬 / 平，價格幾乎翻了一倍

有一套掛牌 1.72 億就是以公司名義購買的，而且同一個小區(qū)有 2 套房子，對于這樣的房東來說，買房其實就是處理手上多套的資產(chǎn)，以達到資金整合目的

翠湖天地的開發(fā)商瑞安來自新加坡，第一批業(yè)主有一些國外客戶，他們不只在上海持有資產(chǎn)，在其他國家也有房產(chǎn)

當然房產(chǎn)也只能作為他們資產(chǎn)中的一部分，他們投資的方式很多，包括股票、基金等等

現(xiàn)在正在法拍的豪宅業(yè)主，并不是主動賣房，而是被迫無法再持有房產(chǎn)

在人生最輝煌的時候買下了房子作為資產(chǎn)持有，現(xiàn)在遇到債務問題時才會被法院強制執(zhí)行

綜合以上原因，不管是二手市場，還是法拍房市場，現(xiàn)在上海不少上億房源愈來愈多掛出來

而在這輪行情下，這種過億豪宅的高掛牌現(xiàn)象，可能還會持續(xù)一陣子

來源：真叫盧俊