降了降了，又降了

雖然在預(yù)期之內(nèi)，但這次利率的下調(diào)，依然有著風(fēng)向標(biāo)意義

(相關(guān)資料圖)

隨著今天中期借貸便利（MLF）的下調(diào) 10 個(gè)基點(diǎn)，可以肯定的是，新一輪的利率下調(diào)周期來臨，或者說全面進(jìn)入了降息時(shí)代

事情有點(diǎn)重要，話不多說，我們直接來劃 重 點(diǎn)

01

這一輪新的降息周期啟動(dòng)，其實(shí)早有預(yù)兆

在 6 月 13 日，央行發(fā)布公開市場(chǎng)業(yè)務(wù)交易公告 2023 第 114 號(hào)，宣布開展 20 億 7 天逆回購(gòu)操作，中標(biāo)利率為 1.90%，較此前利率下調(diào) 10bp（基點(diǎn)）

這是央行時(shí)隔十個(gè)月后，也是今年首次下調(diào) OMO 利率

央行不僅很少在一年期利率之前調(diào)整短期利率政策，13 日當(dāng)天，央行又將隔夜、7 天期、1 個(gè)月常備借貸便利（SLF）利率均下調(diào) 10 個(gè)基點(diǎn)

這為后續(xù)通過 MLF 引導(dǎo) LPR 和貸款利率下行做了前置性準(zhǔn)備

在逆回購(gòu)利率下調(diào)后，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計(jì)，這將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，并帶動(dòng) MLF、LPR 等其他政策性工具利率的下調(diào)

當(dāng)?shù)弥@個(gè)消息后，我也從未如此關(guān)注過中國(guó)人民銀行的官網(wǎng)

果不其然，6 月 15 號(hào)一大早

央行像我們說好了的那樣，宣布開展 2370 億 MLF 操作

繼續(xù)下調(diào)中期借貸便利操作的中標(biāo)利率，利率為 2.65%，此前為 2.75%，下調(diào)了 10bp，這是 MLF 從 2020 年來的第五次下調(diào)

對(duì)于央行如此密集的下調(diào)逆回購(gòu)利率、SLF 利率和 MLF 利率

這幾件事對(duì) 6 月 20 日公布的 LPR 利率具有風(fēng)向標(biāo)信號(hào)

換句話來說，伴隨著短期、中期政策利率聯(lián)動(dòng)下調(diào)，今年在 20 日最新公布的長(zhǎng)期利率，LPR 也會(huì)下調(diào)

LPR 是錨定在 MLF 利率框架下的，也就是說 MLF 和 LPR 是正相關(guān)關(guān)系

所以，當(dāng) MLF 下調(diào)，LPR 也會(huì)下調(diào)

而從以往經(jīng)驗(yàn)看

逆回購(gòu)利率 — MLF 利率 — LPR 的同步調(diào)降，就完成了一次完整的降息過程

而無論下調(diào)多少，這都將會(huì)是 2022 年 8 月以來的 LPR 第一次下調(diào)

在央行官網(wǎng)我們也可以查詢得到，LPR 的歷史走勢(shì)圖

自 2019 年實(shí)行 LPR 以來，五年期的 LPR 相對(duì)還是比較平穩(wěn)的，從最高點(diǎn)的 4.85%，到現(xiàn)在的 4.30%，一共就變過六次，全部都為下調(diào)

我也把 2019 年到現(xiàn)在的五年期 LPR 浮動(dòng)數(shù)據(jù)整理了一下，大家作為參考

可以看到，前六次下調(diào)，最大幅度的都集中在了 2022 年，兩次加起來一共降了 30bp

距離 LPR2022 年 8 月最后一次下調(diào)，目前一直維持在 4.30% 平穩(wěn)的狀態(tài)

那么，這個(gè)月 20 號(hào)的 LPR 將會(huì)有多少下探空間，很多業(yè)內(nèi)專家都估計(jì)和房貸相關(guān)的五年期，會(huì)在 10-15bp 之間

而不論下降多少，都是自有 LPR 以來的歷史最低的水平

也意味著從明年開始，選擇浮動(dòng)利率的商業(yè)貸款，進(jìn)入重新定價(jià)周期，根據(jù)貸款總額，月還款利息會(huì)有不同程度的降低

也決定了今年買房商業(yè)貸款利率的進(jìn)一步下探

目前房貸執(zhí)行的商業(yè)貸款利率，由 LPR + 各銀行加點(diǎn)形成

雖然各城市的銀行會(huì)制定不同的加點(diǎn)

但是今年 LPR 利率的下調(diào)，首套房利率降低，已經(jīng)是呼之欲出的事

02

今年以來，與買房相關(guān)的利率，全部都下調(diào)了

很多重點(diǎn)城市，尤其是二線城市，從今年年初開始，首套房貸利率就全面進(jìn)入 3 字頭時(shí)代

很多城市和首套商業(yè)房貸相關(guān)的利率，都是史上最低

今年的房貸利率為什么可以這么低

原因也是來自央行在今年 1 月，建立的首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制

大概的原則就是，如果新房銷售面積連續(xù) 3 個(gè)月下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限

當(dāng)時(shí)第一個(gè)將首套房貸利率調(diào)整為 3.8%，就是這兩年新房市場(chǎng)波動(dòng)最大的鄭州

而從鄭州開始，各城市紛紛主動(dòng)將利率調(diào)整到 4% 以下

來自中指研究院今年 4 月的數(shù)據(jù)

2023 年以來，全國(guó)已有超 40 城調(diào)整首套房貸利率下限至 4% 以下

數(shù)據(jù)來自：中指研究院

珠海、南寧、柳州、中山等城市首套房貸最低利率已降至 3.7%

天津、沈陽、十堰等城市，也首套房貸最低利率降至 3.9%

截至今年 3 月末，有 12 個(gè)城市則是直接取消了首套房貸利率下限，其中包括肇慶、湛江、惠州、清遠(yuǎn)等

目前全國(guó)房貸利率最堅(jiān)挺的地方，也有且僅有幾個(gè)一線城市了

數(shù)據(jù)來自：國(guó)金證券研究所

就拿上海來說，首套房利率為 4.65%，二套房為 5.35%，在現(xiàn)行的 LPR 的基礎(chǔ)上加 35 個(gè)基點(diǎn)和 105 個(gè)基點(diǎn)

我就以一個(gè)典型的二線城市南寧為例

大家可以感受下就在短短不到 3 年的時(shí)間

一個(gè)城市的房貸利率從狂飆到狂降，可以瘋狂到什么程度

2020 年，南寧絕大部分商業(yè)銀行會(huì)在當(dāng)時(shí) 5 字頭的 LPR 基礎(chǔ)上加 100 以上的基點(diǎn)，首套房利率平均為 6% 以上

數(shù)據(jù)來源：鑒盤俠，2020 年南寧各銀行房貸利率調(diào)查表

2023 年，南寧的首套房利率來到歷史最低的 3.70%，也就是在現(xiàn)有的 LPR 基礎(chǔ)上，減少 60 基點(diǎn)，已經(jīng)是地板價(jià)了

兩年前后的利率差，居然可以達(dá)到 2.30%，這之間的利息差有多大，就不展開算了

而除了首套房的商貸之外，公積金利率也都在下調(diào)

去年 10 月，下調(diào)了 0.15%，也是時(shí)隔 7 年后的首套個(gè)人公積金利率首次下調(diào)

說了這么多

今年無論你在絕大部分城市買房，不論你是用商貸還是公積金貸

現(xiàn)在就是利息最低的時(shí)候

而如我們前一部分所說，過幾天的 LPR 大概率還會(huì)下降 10-15 個(gè)基點(diǎn)

那么，那些現(xiàn)在在執(zhí)行 3.7% 的城市，會(huì)不會(huì)將首套利率繼續(xù)下調(diào)至 3.55%？

也就是說

你以為已經(jīng)是最低，未來應(yīng)該還有可能更低

03

換個(gè)角度看，這一次降息還有另外一個(gè)信號(hào)，來自存款利率的下降

大家都知道，銀行本質(zhì)上就在賺存款和貸款之間的利息差

當(dāng)房貸利率進(jìn)入 3% 時(shí)代，緊隨著的存款利率也正式進(jìn)入 2% 時(shí)代

6 月 8 日，先是六大國(guó)有銀行開始下調(diào)，活期方面，存款掛牌利率從此前的 0.25% 下調(diào)至 0.2%

定存方面，2 年期利率下調(diào) 10 個(gè)基點(diǎn)至 2.05%、3 年期下調(diào) 15 個(gè)基點(diǎn)至 2.45%、5 年期下調(diào) 15 個(gè)基點(diǎn)至 2.5%，總之就是時(shí)間越長(zhǎng)，下調(diào)越多

我也大概整理了一下表格，大家感受下利息差

緊接著，6 月 12 日，12 家股份制商業(yè)銀行也宣布下調(diào)人民幣存款利率，下調(diào)幅度為 5 到 15 個(gè)基點(diǎn)不等

這已經(jīng)是年內(nèi)第三輪銀行存款利率下行

而對(duì)于一些保守的人比如我來說，如今存錢是真的只是存錢，利息眼看著越來越低

但其實(shí)從 2022 年開始天量的存款數(shù)據(jù)，擺在各大銀行面前的是實(shí)實(shí)在在的息差收窄

根據(jù) 5 月 19 日，國(guó)家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示

銀行業(yè)一季度凈息差為 1.74%，較 2022 年四季度的 1.91% 下降 0.17 個(gè)百分點(diǎn)，再創(chuàng)歷史新低

存款利率的下調(diào)，除了是化解目前的銀行的成本支出問題

另一方面，也為后續(xù) LPR 長(zhǎng)期商業(yè)貸款利率的下降，創(chuàng)造了空間

于是，從各種各樣的貨幣政策來看

發(fā)出了一個(gè)強(qiáng)烈的信號(hào)

04

現(xiàn)在，我們?nèi)孢M(jìn)入了降息時(shí)代

未來宏觀市場(chǎng)肯定也會(huì)低息運(yùn)行，因?yàn)楝F(xiàn)在各行各業(yè)面臨的壓力，確實(shí)有點(diǎn)大

只有進(jìn)一步寬松貨幣政策，才有可能將局面改變

5 月的社會(huì)消費(fèi)品零售總額為 3.78 億，雖然同比增長(zhǎng)了 12.7%，環(huán)比有所小幅回落，同比去年 5 月增速較快，原因是當(dāng)時(shí)處于非常時(shí)期，基數(shù)較低

再來看，最近的固定資產(chǎn)投資增速，也已經(jīng)降到近一年來最低的 4%，固定資產(chǎn)投資的下行，房地產(chǎn)的不景氣也要背鍋

進(jìn)出口數(shù)據(jù)就不具體展開了，出口數(shù)據(jù)環(huán)比 - 4%，同比 - 7.5%，就足以說明現(xiàn)狀

當(dāng)這些數(shù)據(jù)一出現(xiàn)在眼前，相信你也會(huì)明白，為什么現(xiàn)在要降息了

直白來說，說到底就是為了刺激消費(fèi)、促進(jìn)投資

不管你是大宗消費(fèi)買車買房買包，還是普通消費(fèi)去旅游去看演唱會(huì)，還是拿去創(chuàng)業(yè)投資

還有，我們的貸款新增數(shù)據(jù)，還在下滑，5 月人民幣貸款新增 13600 億元，同比少增 5300 億元

其中，住戶貸款的增長(zhǎng)也只有 3672 億元，與去年 5 月的 6232 億元相比，處于非常低的水平

這種數(shù)據(jù)，你說銀行著不著急

現(xiàn)在的低利率環(huán)境，就是讓大家把錢從銀行拿出來，去消費(fèi)去投資，或者買房都可以，錢真的要流動(dòng)起來

但是反過來說，從目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和樓市來看，即便存款利率在降低，但是存款對(duì)居民來說，是一種對(duì)未來的防御

這輪降息是否有效果，還有待一段時(shí)間的觀察

從房貸的角度看，LPR 的降低應(yīng)該會(huì)對(duì)樓市起到一定刺激作用

但說到這次降息，我問了問身邊的買房人

反應(yīng)卻都出奇的一致，他們都說：降不到我

其實(shí)，自從今年首套房商貸利率的降低以來

大家對(duì)于存量房利率下調(diào)的可能，期待更高，呼聲更大

所以，你呢，你怎么看待此輪降息

來源：真叫盧俊