2月18日，南寧住房公積金管理中心出臺(tái)了《南寧住房公積金個(gè)人住房貸款管理實(shí)施細(xì)則》，3月1日起執(zhí)行。該新規(guī)多項(xiàng)政策落地惠民，其中包括，第二套房公積金貸款首付款比例不低于住房?jī)r(jià)值的30%，即可貸額度不高于住房?jī)r(jià)值的70%。

新規(guī)有哪些變化呢？公積金管理中心工作人員對(duì)細(xì)則進(jìn)行了解讀↓

第幾套房認(rèn)定要素：購(gòu)房行政區(qū)域和公積金使用次數(shù)

關(guān)于首套房的認(rèn)定方面，對(duì)于很多購(gòu)房者來說，有了余地。

借款申請(qǐng)人在南寧市行政區(qū)域無住房，且在全國(guó)范圍內(nèi)未使用過公積金貸款的，認(rèn)定為購(gòu)買首套住房，執(zhí)行首套房公積金貸款政策。例如，借款申請(qǐng)人屬于南寧公積金中心繳存職工，配偶屬于鐵路分中心繳存職工，在北海有一套房，在橫州市也有一套房，夫妻雙方從來沒有使用過公積金貸款，配偶也沒有鐵路政策性住房，把橫州的房子賣出，在南寧市行政區(qū)域內(nèi)無住房，在南寧市行政區(qū)域內(nèi)購(gòu)買一套住房并申請(qǐng)住房公積金貸款，就可以參照首套房政策執(zhí)行。

在二套房的認(rèn)定方面，有以下幾種情況。

一是借款申請(qǐng)人在本行政區(qū)域有一套住房且在全國(guó)范圍內(nèi)未使用過公積金貸款的；二是借款申請(qǐng)人在本行政區(qū)域有一套住房，且在全國(guó)范圍內(nèi)使用過一次公積金貸款并已還清的；三是借款申請(qǐng)人在本行政區(qū)域無住房但在全國(guó)范圍內(nèi)使用過一次公積金貸款并已還清的。但是，借款申請(qǐng)人購(gòu)買危舊房改造住房還建項(xiàng)目的，如在本行政區(qū)域有兩套（含）以上住房或使用過一次公積金貸款并已結(jié)清的，執(zhí)行第二套房公積金貸款政策，不受住房套數(shù)限制。

不能再使用公積金貸款的也有幾種情況。

一是借款申請(qǐng)人在本行政區(qū)域內(nèi)有兩套或以上住房的；二是借款申請(qǐng)人在全國(guó)范圍內(nèi)使用過兩次或以上公積金貸款的。尤其是已婚人士，已婚的職工按照夫妻雙方已使用過的公積金貸款次數(shù)計(jì)算，夫妻在婚前各自已使用過一次住房公積金，意味著本家庭使用公積金貸款次數(shù)已為兩次，無論是否結(jié)清，都不能再次申請(qǐng)住房公積金貸款。

二套房首付款比例調(diào)整，不得低于住房?jī)r(jià)值的30%

首套房公積金貸款政策沒有改變，首付款比例不得低于住房?jī)r(jià)值的20%，即可貸額度不高于住房?jī)r(jià)值的80%。第二套房公積金貸款首付款比例降為不得低于住房?jī)r(jià)值的30%，即可貸額度不高于住房?jī)r(jià)值的70%。這對(duì)改善型購(gòu)房者來說，是個(gè)利好消息。因?yàn)榇饲岸追康氖赘犊畋壤坏玫陀谧》績(jī)r(jià)值的40%，新規(guī)實(shí)施后購(gòu)房者換房的首付壓力減小。

同時(shí)，這也并不意味著改善型購(gòu)房者剩下的70%的房款都能公積金貸款。

比如一套100萬元的房子，雖然二套房公積金最低首付是30%，但公積金最高可貨金額只有60萬元。另外，公積金可貸金額還存與繳存情況等多種因素掛勾。另外，借款申請(qǐng)人償還貸款月還款額一般不高于借款申請(qǐng)人月收入的50%。貸款月還款額是指?jìng)€(gè)人征信系統(tǒng)顯示的各類負(fù)債（包含但不限于商業(yè)貸款、信用貸款、貸記卡或準(zhǔn)貸記卡大額透支、擔(dān)保等）月還款額和申請(qǐng)的當(dāng)筆公積金貸款月還款額之和。申請(qǐng)純公積金貸款的借款申請(qǐng)人月收入扣除月還款額后，仍超過基本生活費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，月還款額與月收入的占比上限最高可按60%計(jì)算；如申請(qǐng)公積金組合貸款，月還款額占借款申請(qǐng)人月收入的比例上限最高仍按50%計(jì)算。

貸款額度變成動(dòng)態(tài)模式，資金緊張時(shí)可貸金額減少

此前，住房公積金管理委員會(huì)規(guī)定的公積金貸款最高額度為：首套房公積金貸款的最高額度為70萬元，第二套房公積金貸款的最高額度為60萬元。其實(shí)，并非每一位繳存的職工都能獲得最高限額的貸款，因?yàn)橘J款額度是一個(gè)動(dòng)態(tài)公式，貸款額度=借款申請(qǐng)人公積金繳存余額×繳存余額倍數(shù)×繳存時(shí)間系數(shù)×風(fēng)險(xiǎn)防控系數(shù)。資金運(yùn)用率高，風(fēng)險(xiǎn)防控系數(shù)低，貸款額度也會(huì)相應(yīng)減少。

小貼士：很多條件有所放寬

細(xì)則中取消最低月還款額的限制要求。在以往實(shí)行的貸款政策下，每一筆貸款的最低月還款額有限制要求，借款申請(qǐng)人收入越高，需要承擔(dān)的月還款額也就越大，相應(yīng)的貸款年限就要縮減，還款壓力較大?！顿J款實(shí)施細(xì)則》中取消了最低月還款額的限制，有利于借款申請(qǐng)人根據(jù)自己的收入情況選擇適合的貸款年限，降低了還款壓力。

放寬再交易住房及商轉(zhuǎn)公貸款對(duì)房齡的限制條件。申請(qǐng)?jiān)俳灰鬃宰∽》抠J款或商轉(zhuǎn)公貸款的，所購(gòu)住房房齡不能超過30年。自住住房的房齡以工程竣工永久性質(zhì)量責(zé)任標(biāo)牌的竣工時(shí)間或房產(chǎn)管理部門出具的房屋原始檔案顯示的登記時(shí)間為依據(jù)。

完善部分貸后變更事項(xiàng)。在還款期間內(nèi)，經(jīng)借款人申請(qǐng)，南寧公積金中心審批同意后，可以對(duì)原住房公積金貸款借款合同或擔(dān)保合同約定的部分內(nèi)容進(jìn)行變更和補(bǔ)充，主要內(nèi)容包括還款賬戶變更、還款方式變更、貸款期限變更、抵押人變更、擔(dān)保人變更、聯(lián)系信息變更和其他變更。

通過第三方機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保，公積金貸款可實(shí)現(xiàn)（預(yù)）抵押辦結(jié)即可放款。這對(duì)購(gòu)買新建商品房的購(gòu)房者來說，特別重要，因?yàn)殚_發(fā)商大都是預(yù)售房產(chǎn)，為了降低風(fēng)險(xiǎn)，一般都是封頂放款，因此，很多開發(fā)商拿到錢的時(shí)候晚，所以不愿購(gòu)房者使用公積金貸款，但現(xiàn)在，如果有了擔(dān)保，就可以提前放款，開發(fā)商也不用因此為難購(gòu)房者了。

責(zé)編:陶紀(jì)燕 | 審核:李震 | 總監(jiān):萬軍偉