2月10日，據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，2022年1月，房地產(chǎn)企業(yè)融資總額為792.2億元，同比下降70.3%，環(huán)比下降16.6%，單月融資規(guī)模同比連續(xù)11個月下降。行業(yè)平均利率為4.13%，同比下降1.72個百分點，較上月下降0.99個百分點。

融資概況：單月融資下滑，開年融資疲軟

中指研究院監(jiān)測，2022年1月房地產(chǎn)企業(yè)融資總額為792.2億元，同比下降70.3%，環(huán)比下降16.6%，單月融資規(guī)模同比連續(xù)11個月下降。行業(yè)平均利率為4.13%，同比下降1.72個百分點，較上月下降0.99個百分點。開年行業(yè)融資并未出現(xiàn)明顯放松跡象。

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS

2019-2021年的1月融資總額分別為2823.3億元、2246.7億元及2664.6億元，分別占到全年融資總額的12.2%、9.4%和15.1%，可以說房企在1月的融資情況對全年來說至關重要。然而今年1月的融資總額不及上年的三分之一，延續(xù)了上年四季度的疲軟態(tài)勢，未能形成良好開局。多家房企的海外債、信托無法按期兌付，償債能力減弱造成投資人更為審慎，是融資總額大幅下降的主要因素。

融資結(jié)構(gòu)：并購債登場，多筆海外債展期

從融資結(jié)構(gòu)來看1月信用債規(guī)模占比37.8%，海外債占比12.1%，信托融資占比13.7%，ABS融資占比36.4%。

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具體來看，房地產(chǎn)行業(yè)信用債融資同比下降53.6%，環(huán)比微降2.8%；海外債融資同比下降88.0%，環(huán)比大幅上升96.4%，主要為近期海外債發(fā)行規(guī)模持續(xù)過低，導致基數(shù)較低所致；信托融資同比下降83.9%，環(huán)比下降60.2%；ABS融資同比下降47.2%，環(huán)比下降9.9%。各渠道同比均出現(xiàn)大幅下降，信托收縮最為顯著。

1月信用債發(fā)行規(guī)模與上月相當，但從融資目的來看出現(xiàn)了新的變動。本月招商蛇口、建發(fā)分別發(fā)行12.9億元和10億元的并購債，表明關于推動收并購融資的政策已經(jīng)在央企、地方國企層面落地。同時浦發(fā)銀行也成功發(fā)行首單并購主體債券，主要用于收并購類貸款的發(fā)放。結(jié)合政策導向可以推斷，收并購類融資將成為優(yōu)質(zhì)房企新的融資渠道。

從歷史來看，1月本是海外債集中發(fā)行的月份，但本月融資不足百億元，海外債融資能力短期內(nèi)難以恢復。但與此同時，也有5家房企的交換要約獲得同意，在債券到期前成功展期，避免了違約風險，說明海外投資人對相關房企的資產(chǎn)質(zhì)量、經(jīng)營能力有一定的認可，認為其可以在未來一定時間內(nèi)緩解流動性壓力。成功展期的房企要抓緊緩沖期，通過積極處置資產(chǎn)、提高銷售能力等手段回籠資金，盡快走出流動性危機。

信托融資受近期頻繁出現(xiàn)的風險事件影響，規(guī)模進一步回落。

隨著新增計劃審批的加速，ABS再度進入回暖階段，其中以供應鏈ABS最為明顯。受政策等因素影響，供應鏈融資規(guī)模一度大幅回落，2021年11月不足50億，為年度最低點，而1月再度超過200億，占ABS總?cè)谫Y的77.3%。

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融資利率：累計平均利率同比下降，房企融資成本壓力緩解

從融資利率來看，本月發(fā)行的信用債平均利率為3.99%，同比下降1.22個百分點，環(huán)比下降0.77個百分點；海外債發(fā)行利率為5.56%，同比下降1.01個百分點，環(huán)比下降2.01個百分點，碧桂園、華發(fā)等優(yōu)質(zhì)房企拉低了發(fā)行成本；信托融資利率托融資平均利率為7.49%，同環(huán)比基本持平；ABS平均利率為3.15%，同比下降1.27個百分點，環(huán)比下降0.4個百分點。

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企業(yè)融資動態(tài)：綠城發(fā)行規(guī)模最大，上坤融資成本最高

從典型房企債券發(fā)行來看，本月綠城融資額度最高，合計人民幣51.3億元，平均融資利率3.0%。具體來看，典型房企中信用債利率最高的為建發(fā)的并購債(品種二)，利率為4.5%；最低為蘇高新發(fā)行的短期融資券，利率為2.45%。公開發(fā)行的海外債方面，綠城發(fā)行的增信債券利率最低，為2.3%，上坤最高為13.5%；碧桂園單筆融資規(guī)模最大，為39億港幣。

表：典型企業(yè)1月債券發(fā)行統(tǒng)計

備注：規(guī)模單位為億元，海外債按當月最后一天匯率換算為人民幣，利率單位為% 數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)CREIS