作者｜霍學(xué)文 北京銀行黨委書記、董事長(zhǎng)

公募REITs是資本市場(chǎng)服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、服務(wù)高質(zhì)量發(fā)展的重要舉措，更是深化金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、支持國(guó)家重大戰(zhàn)略實(shí)施的有力抓手。2020年4月30日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)展改革委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，正式啟動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的公募REITs試點(diǎn)工作。在試點(diǎn)啟動(dòng)一年后，首批9只公募REITs同時(shí)獲批，公募REITs發(fā)展也迎來(lái)新的里程碑。進(jìn)入2023年，首批9只公募REITs中有4只產(chǎn)品獲準(zhǔn)擴(kuò)募，持續(xù)為盤活存量資產(chǎn)發(fā)力。經(jīng)過(guò)三年來(lái)的創(chuàng)新探索，公募REITs市場(chǎng)也正在成為繼股票、債券之外的另一個(gè)重要融資市場(chǎng)。北京銀行也將支持公募REITs市場(chǎng)建設(shè)作為踐行服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要領(lǐng)域，逐步構(gòu)建起公募REITs全生命周期金融服務(wù)體系，全力打造投行驅(qū)動(dòng)的商業(yè)銀行。

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公募REITs是基礎(chǔ)設(shè)施投融資機(jī)制的重大創(chuàng)新

公募REITs是將股權(quán)、債權(quán)、ABS（資產(chǎn)支持證券）三者打通所展現(xiàn)出的一種收益權(quán)融資形式。它不僅是一個(gè)融資工具，也是基礎(chǔ)設(shè)施投融資機(jī)制的重大創(chuàng)新，有利于提高基礎(chǔ)設(shè)施綜合效率，完善金融體制機(jī)制，助推經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。

第一，公募REITs為經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展注入新動(dòng)能?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重要支撐。發(fā)展公募REITs，能夠盤活基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，形成投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、退出、再投資的良性產(chǎn)業(yè)鏈循環(huán)，加快國(guó)家重大戰(zhàn)略的實(shí)施步伐。從已發(fā)行的28只REITs產(chǎn)品看，涵蓋收費(fèi)公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流、污水處理、生物質(zhì)發(fā)電、保障性租賃住房等類型，覆蓋京津冀、長(zhǎng)三角、粵港澳大灣區(qū)等重點(diǎn)區(qū)域，為國(guó)家戰(zhàn)略實(shí)施、構(gòu)建現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施體系注入了新動(dòng)能。

第二，公募REITs為金融供給側(cè)改革提供新機(jī)遇。公募REITs的核心要義，是開辟基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的融資新渠道，豐富金融市場(chǎng)投資新品種，創(chuàng)新金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的新方式。公募REITs填補(bǔ)了我國(guó)大類金融資產(chǎn)的空白，從供需兩端打通了新的投融資市場(chǎng)，架起了基礎(chǔ)設(shè)施融資和居民財(cái)富投資之間的橋梁，為投資者分享不動(dòng)產(chǎn)紅利提供新的投資選擇。同時(shí)，公募REITs項(xiàng)目可以助力銀行進(jìn)一步拓展低風(fēng)險(xiǎn)、低資本耗用的業(yè)務(wù)，發(fā)掘新的賽道和增長(zhǎng)點(diǎn)。

第三，公募REITs為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展拓展新空間。從本質(zhì)上看，REITs是成熟資產(chǎn)的上市，是存量資產(chǎn)的盤活。發(fā)行公募REITs能夠幫助企業(yè)真正改善資產(chǎn)負(fù)債表，降低杠桿率和風(fēng)險(xiǎn)，騰出融資空間，增強(qiáng)再融資能力，解決融資難、融資貴、融資慢的問(wèn)題。同時(shí)，有助于強(qiáng)化信息披露，加強(qiáng)項(xiàng)目市場(chǎng)化激勵(lì)約束，提升運(yùn)營(yíng)效率?；A(chǔ)設(shè)施REITs推出兩年多時(shí)間，切實(shí)起到盤活存量資產(chǎn)、帶動(dòng)增量投資的作用，市場(chǎng)潛力不斷擴(kuò)大。

北京銀行在公募REITs領(lǐng)域的探索實(shí)踐

北京銀行堅(jiān)持以投行思維創(chuàng)造價(jià)值，從“坐商”向“行商”轉(zhuǎn)變，全力打造“投行驅(qū)動(dòng)的商業(yè)銀行”。北京銀行作為較早關(guān)注和布局公募REITs領(lǐng)域的商業(yè)銀行，聚焦公募REITs這一新興領(lǐng)域，初步探索構(gòu)建起商業(yè)銀行的產(chǎn)品體系、服務(wù)模式與實(shí)踐路徑。

一是強(qiáng)化組合金融，構(gòu)建公募REITs全生命周期金融服務(wù)體系。北京銀行擁有銀行、金融租賃、理財(cái)子公司、公募基金、人壽保險(xiǎn)等多個(gè)金融牌照，整合集團(tuán)資源，推出公募REITs全流程服務(wù)方案，助力基礎(chǔ)設(shè)施“募、投、管、退”良性循環(huán)。在Pre-REITs階段，提供項(xiàng)目貸款、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款、并購(gòu)貸款、債務(wù)重組貸款等多種融資支持，為企業(yè)尋找優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，幫助企業(yè)進(jìn)行資產(chǎn)收購(gòu)，為企業(yè)后續(xù)發(fā)行公募REITs奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。在公募REITs發(fā)行上市階段，提供代銷服務(wù)、托管服務(wù)、戰(zhàn)略投資服務(wù)，全方位、多角度助力企業(yè)發(fā)行成功。在Post-REITs階段，提供擴(kuò)募階段的戰(zhàn)略投資以及優(yōu)質(zhì)擴(kuò)募標(biāo)的資產(chǎn)撮合等金融服務(wù)。通過(guò)全流程的方案設(shè)計(jì)，北京銀行全力打造公募REITs全生命周期的金融服務(wù)能力。

二是強(qiáng)化服務(wù)鏈接，共筑公募REITs產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展生態(tài)圈。產(chǎn)融結(jié)合是公募REITs的最大特點(diǎn)，也是北京銀行的重要優(yōu)勢(shì)。2022年以來(lái)，北京銀行重點(diǎn)打造“GBIC2”組合金融服務(wù)模式，形成政府金融服務(wù)、商行金融服務(wù)、投行金融服務(wù)和公司金融服務(wù)、消費(fèi)者金融服務(wù)的有效鏈接和高效聯(lián)動(dòng)，構(gòu)建全方位、多元化的金融服務(wù)生態(tài)。同時(shí)，北京銀行“三位一體”推進(jìn)企業(yè)之家、客戶間市場(chǎng)、生態(tài)伙伴平臺(tái)的建設(shè)，打造相互成就、共同成長(zhǎng)的銀企共贏生態(tài)體系。北京銀行充分發(fā)揮客戶資源優(yōu)勢(shì)、同業(yè)資源優(yōu)勢(shì)，與券商、律所、評(píng)估機(jī)構(gòu)等生態(tài)伙伴一起，共同幫助企業(yè)發(fā)行公募REITs，共筑公募REITs“生態(tài)圈”。

三是強(qiáng)化守正創(chuàng)新，探索商業(yè)銀行服務(wù)公募REITs實(shí)踐路徑。自2021年4月公募REITs試點(diǎn)以來(lái)，北京銀行深層次參與公募REITs發(fā)行，涵蓋保障性租賃住房、高速公路、物流園區(qū)、新能源、綠色環(huán)保、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等全部已上市資產(chǎn)類型。在全市場(chǎng)發(fā)行的28單公募REITs中，直接參與助力14單項(xiàng)目的落地，實(shí)現(xiàn)對(duì)北京銀行有分支機(jī)構(gòu)區(qū)域的公募REITs投資業(yè)務(wù)的全覆蓋。2023年，全市場(chǎng)發(fā)行的4只公募REITs，北京銀行以戰(zhàn)略投資人的身份參與其中3只，與企業(yè)深度合作。作為REITs運(yùn)營(yíng)賬戶開戶行、戰(zhàn)略配售投資人助力全國(guó)首單公租房公募REITs成功發(fā)行；同時(shí)，首次參與戰(zhàn)略配售，提供基石投資。此外，北京銀行還與多家市管企業(yè)達(dá)成公募REITs托管行和監(jiān)管行的服務(wù)合作，并積極參與首創(chuàng)環(huán)保等全國(guó)首批公募REITs擴(kuò)募項(xiàng)目。北京銀行初步探索出了一條商業(yè)銀行創(chuàng)新服務(wù)公募REITs的實(shí)踐路徑。

全力支持公募REITs高質(zhì)量發(fā)展

歷經(jīng)三年發(fā)展，公募REITs試點(diǎn)取得良好成效，市場(chǎng)規(guī)模正穩(wěn)步擴(kuò)大，綜合效應(yīng)日益顯現(xiàn)。面向未來(lái)，北京銀行將充分發(fā)揮比較優(yōu)勢(shì)，與多方一起深度參與REITs的發(fā)行和投資，加強(qiáng)戰(zhàn)略投資、網(wǎng)下投資、私募代銷和賬戶運(yùn)營(yíng)管理等服務(wù)，并在REITs的數(shù)字化管理、數(shù)字化運(yùn)營(yíng)以及數(shù)字人民幣應(yīng)用上做更多創(chuàng)新和探索。下一步，北京銀行將在“三端”上進(jìn)一步做好服務(wù)。

第一，深耕“資產(chǎn)端”。我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)底層資產(chǎn)種類絕大多數(shù)前期是通過(guò)銀行融資。北京銀行在信貸服務(wù)中，與眾多企業(yè)客戶建立良好合作關(guān)系，將加強(qiáng)“總分聯(lián)動(dòng)、部門協(xié)同、組合金融、綜合服務(wù)”，提前介入適合發(fā)行公募REITs的優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)資產(chǎn)，形成公募REITs業(yè)務(wù)全鏈條、多角色覆蓋。北京銀行將探索成立Pre-REITs基金，與原始權(quán)益人共同篩選市場(chǎng)認(rèn)可度高、收益穩(wěn)定的資產(chǎn)，為其后續(xù)上市鋪路架橋，為公募REITs持續(xù)擴(kuò)募發(fā)行源源不斷輸送優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

第二，做強(qiáng)“托管端”。北京銀行推出“托管家+”服務(wù)品牌，秉持“既是管家，又是專家”的服務(wù)理念，形成了一整套公募REITs托管業(yè)務(wù)制度體系，切實(shí)做到“為投資者負(fù)責(zé)”。北京銀行將為公募REITs托管服務(wù)配備獨(dú)立且專業(yè)的團(tuán)隊(duì)，提供托管產(chǎn)品資金清算、核算估值、投資監(jiān)督、信息披露等服務(wù)，全力打造同業(yè)領(lǐng)先的托管運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)，提升公募REITs托管業(yè)務(wù)數(shù)字化水平，讓托管運(yùn)營(yíng)“更高效、更安全、更便捷”。

第三，發(fā)力“擴(kuò)募端”。從全球經(jīng)驗(yàn)看，擴(kuò)募是助力REITs市場(chǎng)規(guī)模增長(zhǎng)的主要路徑，也是市場(chǎng)逐步邁向成熟的標(biāo)志之一。北京銀行將充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，尋找標(biāo)的資產(chǎn)，依托公募REITs全生命周期、全流程產(chǎn)品服務(wù)體系，助力REITs成功擴(kuò)募，打造以REITs為原點(diǎn)，拓展全方位投融資需求的業(yè)務(wù)發(fā)展模式，依照公募REITs全生命周期、全流程、全生態(tài)的金融服務(wù)，爭(zhēng)做“REITs最友善銀行”。

責(zé)編:陶紀(jì)燕 | 審校:陳筱娟 | 審核:李震 | 監(jiān)制:萬(wàn)軍偉