面對房地產(chǎn)市場下行壓力，武漢市正在政策優(yōu)化調(diào)整的大道上“深踩油門”。

1月10日，武漢市相關(guān)部門印發(fā)《關(guān)于推行二手房“帶押過戶”深化登記金融協(xié)同服務(wù)工作的通知》（以下簡稱“《通知》”），跟進執(zhí)行二手房“帶押過戶”政策。這意味著，武漢市民在二手房交易過程中，賣方不需要先歸還原有房貸就可以完成過戶登記，買方可帶抵押過戶獲取金融貸款。

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而在此前的2022年12月上旬，武漢市借舉辦“第39屆武漢市房交會”（以下簡稱“武漢房交會”）之機，動態(tài)調(diào)整了全市住房限購范圍，將二環(huán)外的區(qū)域限購政策進行優(yōu)化調(diào)整。據(jù)了解，武漢房交會結(jié)束后，部分政策仍在繼續(xù)執(zhí)行。

武漢市多措并舉動態(tài)優(yōu)化調(diào)整樓市政策背后，當?shù)貥鞘姓媾R著剛需購房群體積極性減弱，商品住宅成交量、成交均價雙雙下降，存量商品住宅面積不斷增加、出清周期顯著增加等難題。戴德梁行日前發(fā)布的《2022武漢房地產(chǎn)市場回顧與展望》報告指出：“整體來看，武漢市住宅出清周期在2022年呈顯著上升趨勢，并于11月份達到18個月的歷史高位，市場需求下降?！?/p>

（2015年至2022年前11個月，武漢商品住宅供需表現(xiàn)和均價走勢。戴德梁行/圖）

不過，多名房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士在接受《中國經(jīng)營報》記者采訪時對武漢市經(jīng)濟發(fā)展基本面和房地產(chǎn)市場回暖前景依然充滿信心。戴德梁行武漢公司總經(jīng)理周星表示，2022年，武漢市房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了巨大的挑戰(zhàn)與變革，相信隨著防疫措施的優(yōu)化調(diào)整，“穩(wěn)經(jīng)濟”各項政策效應(yīng)逐步釋放，房地產(chǎn)市場需求有望逐步回升，有助于提振市場活力。

剛需改善迎政策利好

2023年1月11日，武漢市人民政府新聞辦公室發(fā)布消息稱，1月10日，武漢市自然資源和規(guī)劃局聯(lián)合市住房保障和房屋管理局、市地方金融工作局、中國人民銀行武漢分行營業(yè)管理部和武漢住房公積金管理中心聯(lián)合發(fā)布《通知》，跟進推行“帶押過戶”新模式，賣方在無須先歸還原有房貸的情況下就能辦理二手房過戶手續(xù)。

《通知》指出，買賣雙方達成交易意向，通過武漢市住房保障和房屋管理部門的存量房交易網(wǎng)簽系統(tǒng)申報二手房買賣合同網(wǎng)簽。買方向買方貸款銀行申請商業(yè)貸款、公積金貸款或組合貸款，賣方向賣方貸款銀行申請?zhí)崆斑€款和“帶押過戶”，簽訂抵押貸款、提前還款、資金管控方式等相關(guān)協(xié)議，買賣雙方貸款銀行審批通過。

武漢市自然資源和規(guī)劃局相關(guān)負責人表示，進一步支持武漢市開展二手房“帶押過戶”工作，旨在優(yōu)化武漢市營商環(huán)境，支持剛性和改善性住房需求，保護交易安全，提高登記效率，保障相關(guān)權(quán)利人的合法權(quán)益。

據(jù)了解，2022年武漢市曾多次優(yōu)化調(diào)整樓市政策，朝著更為寬松和因地制宜的方向“小步快跑”，不斷縮小限購區(qū)域范圍、擴大購房群體。例如，當年5月，武漢市宣布包括江夏區(qū)、東西湖區(qū)、武漢經(jīng)開區(qū)和黃陂區(qū)在內(nèi)的四大遠城區(qū)全部解除限購；對限購區(qū)域內(nèi)首次購買普通住房的非武漢市戶籍居民家庭，在武漢市繳納社會保險或個人所得稅年限由兩年調(diào)整為一年。

然而，在多輪利好政策助力下，武漢市房地產(chǎn)市場尚未真正復蘇回暖。

“武漢市住宅市場剛需購房積極性弱，政策效力釋放仍需時間?！贝鞯铝盒性谏鲜觥?022武漢房地產(chǎn)市場回顧與展望》報告中指出，2022年1至11月，武漢市商品住宅批準上市面積940.2萬平方米，較2021年同期下降約51.4%；銷售面積933.1萬平方米，同比下降約48.4%。

在價格方面，截至2022年11月底，武漢市商品住宅整體均價為16094元/平方米，較2021年末下降3.3%。分區(qū)域來看，2022年武漢住宅市場成交面積前三名分別為東西湖、漢陽和洪山，三個區(qū)域分別約占2022年武漢市商品住宅總成交面積的13.0%、12.2%和10.1%。

從分區(qū)成交價格來看，武漢市遠城區(qū)成交價格普遍出現(xiàn)下跌，除江漢和漢陽區(qū)以外的中心及次中心城區(qū)價格穩(wěn)中有漲，區(qū)域價格趨勢的分化展現(xiàn)出外部經(jīng)濟環(huán)境不確定性增加及市場預(yù)期轉(zhuǎn)弱對剛需購房積極性的削弱。

與此同時，武漢市多個遠城區(qū)樓市庫存量也在不斷增加。據(jù)戴德梁行統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至2022年11月，武漢市商品住宅存量超過150萬平方米的區(qū)域主要集中在遠城區(qū)，其中黃陂區(qū)存量商品住宅面積達到218.3萬平方米；出清周期大于全市平均水平的區(qū)域也集中于遠城區(qū)。

“房地產(chǎn)行業(yè)作為中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，其低迷對經(jīng)濟發(fā)展的穩(wěn)定性帶來一定壓力。2022年內(nèi)雖然諸多金融支持政策密集釋放，但從成交量來看政策效力釋放緩慢?！贝鞯铝盒蟹矫姹硎?。

集中土拍呈少量多次特點

和樓市量價齊跌的行情類似，武漢市土地市場成交量和總出讓金額也雙雙下滑。

戴德梁行統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年，武漢市共掛牌出讓地塊148宗，其中最終成交135宗，總成交面積558.4萬平方米，同比下降約52.1%；總出讓金額907億元，較2021年同期下降52.1%；土地成交樓面均價達到7960.1元/平方米，較2021年同期上漲約19.7%。

武漢土地市場城市內(nèi)部分化趨勢也較為明顯，次中心城區(qū)重回成交主力地位，江漢、硚口和青山區(qū)成交量實現(xiàn)了逆勢增長。具體來看，2022年，武漢市遠城區(qū)土地成交量降幅最為顯著，同比下降了73.5%；次中心城區(qū)以占全年成交面積的42.4%，重回武漢市土地成交主力位置。

而在武漢土地市場整體成交量同比2021年大幅下降的情況下，江漢、硚口和青山區(qū)成交量逆勢增長，分別較2021年上升了192.8%、75.4%和114.6%。

此外，從分區(qū)樓面成交均價來看，武漢市主城區(qū)穩(wěn)中有升而遠城區(qū)普遍下降。其中，樓面成交均價主要上漲區(qū)域包括洪山、青山、江夏和江岸區(qū)，分別較2021年同期上漲約74.6%、23.2%、22.6%和18.7%。價格下跌顯著區(qū)域則包括東西湖、漢陽和東湖高新區(qū)，分別同比下降51.9%、43.4%和24.1%。

值得注意的是，2022年，武漢市集中土拍呈現(xiàn)少量、多次的特點，共進行了6批次集中土拍，推出土地122宗，最終成交109宗，總成交面積487萬平方米，總成交金額890.9億元，整體溢價率0.68%。

對于2022年武漢市集中土拍呈現(xiàn)出的特點，戴德梁行分析認為主要包括以下幾點：成交土地類型以住宅用地為主，涉宅用地占比超70%；成交面積前三為東湖高新、青山和江岸區(qū)；成交金額前三為硚口、江漢和武昌區(qū)；主要溢價地塊類型為加油加氣站用地及住宅用地，其中住宅溢價地塊集中于中心城區(qū)、東湖高新和東西湖區(qū)；央/國企拿地面積占比68.4%，較2021年提升了6.8個百分點。

盡管武漢市房地產(chǎn)市場2022年的景氣度有待提升，但戴德梁行依舊看好武漢市經(jīng)濟發(fā)展基本面和房地產(chǎn)市場回暖潛力。

“整體來看，雖然由于外部經(jīng)濟環(huán)境不確定性增加和疫情散發(fā)影響，武漢房地產(chǎn)市場整體預(yù)期轉(zhuǎn)弱，但武漢市仍能保持一定的戰(zhàn)略定力，積極推進產(chǎn)業(yè)升級，夯實發(fā)展基礎(chǔ)，以提升整體經(jīng)濟抗風險能力?！贝鞯铝盒蟹矫姹硎荆岸唐趦?nèi)，武漢市仍將處于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化攻堅期，長期來看其經(jīng)濟發(fā)展向好的基本面沒有改變。”

對于武漢市房地產(chǎn)市場發(fā)展?jié)摿?，戴德梁行方面分析認為：“預(yù)計保持房地產(chǎn)行業(yè)合理穩(wěn)定發(fā)展仍然是2023年的政府工作重點之一，加之疫情管控政策逐步放松，武漢市房地產(chǎn)市場需求或?qū)⒂瓉硪欢ǔ潭鹊幕嘏！?/p>

（來源：中國經(jīng)營報）

【來源：中國經(jīng)營報】

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