近期，“認(rèn)房不認(rèn)貸”等政策組合拳祭出，改善型需求得到釋放。業(yè)界普遍認(rèn)為，于那些深耕一線城市的開發(fā)商而言，無疑具有提振作用，市場把更多目光投射到躋身行業(yè)“五強(qiáng)”、作為穩(wěn)健型房企代表的招商蛇口身上。

在年初的業(yè)績發(fā)布會上，招商蛇口提出了未來三年躋身行業(yè)五強(qiáng)的新目標(biāo)，2023年年中，招商蛇口“五強(qiáng)”的目標(biāo)從銷售規(guī)模的角度看已提前達(dá)成。據(jù)克而瑞發(fā)布的上半年房企銷售TOP200排行榜數(shù)據(jù)，招商蛇口全口徑銷售金額位居行業(yè)第五。與此同時，2023年上半年，公司營業(yè)收入514.42億元，實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤21.53億元，同比上升14.09%，基本每股收益0.22元/股，同比上升37.50%，交出一份優(yōu)秀成績單。

(資料圖片僅供參考)

亮眼業(yè)績的背后，是招商蛇口追求穩(wěn)健、高質(zhì)量發(fā)展的經(jīng)營理念。招商蛇口董事總經(jīng)理蔣鐵峰曾表示“五強(qiáng)并不僅僅是一個規(guī)模的指標(biāo)，更多的是利潤、質(zhì)量、效益和轉(zhuǎn)型、經(jīng)營、收入、品質(zhì)等多維度。”隨著地產(chǎn)行業(yè)步入新發(fā)展階段，招商蛇口保持戰(zhàn)略定力，堅持區(qū)域聚焦、城市深耕、綜合發(fā)展三大策略，盡顯穩(wěn)健底色。

夯實企業(yè)經(jīng)營的同時，招商蛇口在時代趨勢中積極面向未來，培育“第二成長曲線”，以更可持續(xù)的姿態(tài)向行業(yè)五強(qiáng)邁進(jìn)。

強(qiáng)化精細(xì)化管理，發(fā)展優(yōu)勢日趨明顯

地產(chǎn)行業(yè)格局重構(gòu)背景下，衡量企業(yè)的發(fā)展與成功并不是單一指標(biāo)，而是多維度參考標(biāo)準(zhǔn)。無論是在銷售規(guī)模、市值還是土儲、產(chǎn)品品質(zhì)等方面，招商蛇口均已成為行業(yè)標(biāo)桿，能在當(dāng)前形勢下逆流而上，得益于其良好的運(yùn)營模式以及內(nèi)部精細(xì)化管理帶來的優(yōu)勢。

招商蛇口采用“一城一模板”、“一園一策”、“一業(yè)態(tài)一模板”等策略，通過精細(xì)化運(yùn)營策略，做細(xì)業(yè)務(wù)運(yùn)營顆粒度。對此，管理層指出：我們還在不斷迭代管理工具，通過精細(xì)化的管理提升每個項目的回報水平，在銷售端堅決去化，管理下沉精確到天、管到項目，促進(jìn)公司利潤和未來綜合發(fā)展。

2023年上半年，招商蛇口堅持有質(zhì)量地規(guī)模增長, 持續(xù)提升市場洞察能力，多措并舉推進(jìn)存貨去化，通過“一城一模板”持續(xù)加強(qiáng)項目操盤管理能力，以數(shù)字化賦能監(jiān)督可研兌現(xiàn)。

公司投研、產(chǎn)研和客研體系齊頭并進(jìn)，基于市場和產(chǎn)品的開發(fā)業(yè)務(wù)協(xié)調(diào)系統(tǒng)迅速成熟，實現(xiàn)從擇址布局、項目定位、產(chǎn)品定制到營銷去化的全鏈條高效對接，產(chǎn)品力在迭代升級中獲得持續(xù)夯實。報告期內(nèi)，公司新入市項目均得到市場的積極反饋，尤其在頂級豪宅和品質(zhì)改善型產(chǎn)品領(lǐng)域，長期以來積累的口碑優(yōu)勢更趨厚實穩(wěn)定。

高水平運(yùn)營之下的招商蛇口在發(fā)展上不斷取得新突破。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年，TOP100房企銷售總額為35,682.3億元，同比微增0.1%。而招商蛇口40.07%銷售同比增速遠(yuǎn)高于市場平均水平，將成為其后續(xù)利潤增長的動力。

聚焦戰(zhàn)略夯實發(fā)展，核心城市深耕成果顯現(xiàn)

高質(zhì)量的規(guī)模性增長，源于公司的市場洞察能力。早在2017年招商蛇口就開啟“重返上?！睉?zhàn)略，進(jìn)取式布局疊加多年高品質(zhì)深耕，當(dāng)上海成為房企投資意愿最高的城市之一時，招商蛇口2022年在滬實現(xiàn)銷售金額超740億元，已悄然穩(wěn)坐當(dāng)?shù)胤蓊~的頭把交椅。

今年招商蛇口在貨值儲備上聚焦高能級城市發(fā)力。上半年，公司累計獲取25宗地塊，總計容建面約238萬平方米，權(quán)益地價345億元。期間公司堅定城市深耕策略，資源投放進(jìn)一步聚焦北京、上海、深圳等一線城市，以及杭州、蘇州、廈門等重點城市，“強(qiáng)心30 城”的投資金額占比100%，其中“核心6+10 城”的投資金額占比達(dá) 98%。

其中，從招商蛇口今年在北京市場的拓展上看，一批次土拍中累計獲取3宗項目，資金投入達(dá)87.8億。接連在北京斬獲4宗優(yōu)質(zhì)土地，為招商蛇口在京業(yè)績增速與持續(xù)發(fā)展奠定良好基礎(chǔ)。

大灣區(qū)作為招商蛇口的發(fā)展壯大的基本盤，多年來仍是發(fā)展核心聚焦區(qū)域。在聚焦開發(fā)的同時，也增加了對大灣區(qū)的整體投資與業(yè)務(wù)拓展。遍布于于粵港澳大灣區(qū)，聚焦深圳、廣州、佛山、東莞等城市，積極拓展城市更新項目，開展創(chuàng)新的金融合作模式，加強(qiáng)城市更新項目的孵化力度。截至2023年上半年，按既有規(guī)劃計算，累計獲取排他資格的城市更新項目不少于25個，規(guī)劃計容建筑面積不低于1,200萬平米，總貨值超過4千億。

產(chǎn)品力不斷攀升 數(shù)字賦能提升服務(wù)

作為中國領(lǐng)先的城市和園區(qū)綜合開發(fā)運(yùn)營服務(wù)商，招商蛇口始終堅守產(chǎn)品主義，嚴(yán)把品質(zhì)服務(wù)關(guān)，精研產(chǎn)品升級。

招商蛇口在工程品質(zhì)方面一向擁有優(yōu)秀的“交付力”口碑。2023年招商蛇口積極加快智慧工地和數(shù)字化完美交付體系的建設(shè)，通過不斷升級墨斗系統(tǒng)和全景地圖等數(shù)字化管理工具，工程項目管理效率和精細(xì)化管理水平保持行業(yè)領(lǐng)先。

產(chǎn)品創(chuàng)新迭代方面，招商蛇口亦不斷進(jìn)取。自去年以來招商蛇口推出住宅產(chǎn)品“璀璨系”，精準(zhǔn)把握客戶需求、適度前瞻進(jìn)行產(chǎn)品定制、結(jié)合不同城市特質(zhì)進(jìn)行在地化延伸，陸續(xù)在全國落地，受到市場熱捧。上海虹橋璀璨公館銷售額超百億，南京璀璨璟園一批次首開即售罄，璀璨系在北京、蘇州也成為爆款紅盤，年內(nèi)還將青島、長沙、寧波等城市落地。

客戶服務(wù)方面，招商蛇口融合多業(yè)態(tài)的消費(fèi)者和供給端，構(gòu)建一體化、聯(lián)邦制的大會員服務(wù)體系，實現(xiàn)客戶會員在各業(yè)態(tài)間統(tǒng)一身份，保證各業(yè)態(tài)會員獨(dú)立、靈活運(yùn)營的同時，進(jìn)行差異化、精細(xì)化的運(yùn)營。目前，已實現(xiàn)面向“購房、郵輪、健康、會展、購物、辦公”等業(yè)務(wù)板塊的客戶，提供高效、便捷、安心的品質(zhì)服務(wù)。

深化推進(jìn)“三個轉(zhuǎn)變” 助力“第二曲線”發(fā)展

行業(yè)新周期背景下，轉(zhuǎn)型發(fā)展存量持有業(yè)務(wù)成為房企構(gòu)筑“第二成長曲線”的關(guān)鍵。近年招商蛇口穩(wěn)步推進(jìn)“三個轉(zhuǎn)變”，即：由開發(fā)為主轉(zhuǎn)變?yōu)殚_發(fā)與經(jīng)營并重，由重資產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)檩p重資產(chǎn)結(jié)合，由同質(zhì)化競爭轉(zhuǎn)變?yōu)椴町惢l(fā)展。

招商蛇口基本完成持有業(yè)務(wù)“專業(yè)化、垂直化”的組織架構(gòu)變革，商業(yè)、寫字樓、公寓、酒店四大業(yè)態(tài)的操盤能力都不同程度得到增強(qiáng)。更為重要的是，按照管理層的說法，招商蛇口總體將做強(qiáng)開發(fā)業(yè)務(wù)的基本盤，為非開發(fā)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型培育爭取時間，提供資源支持；同時利用REITs盤活存量資產(chǎn)，形成商業(yè)邏輯的閉環(huán)，助力資產(chǎn)運(yùn)營業(yè)務(wù)和城市服務(wù)業(yè)務(wù)發(fā)展壯大。

2021年6月，博時蛇口產(chǎn)園REIT作為國內(nèi)公募REITs首批項目在深交所成功上市。今年6月16日，在上市兩周年之際，博時蛇口產(chǎn)園REIT擴(kuò)募份額正式上市，再次成為國內(nèi)公募REITs首批擴(kuò)募項目之一。蛇口產(chǎn)園REIT擴(kuò)募進(jìn)一步確立了招商蛇口產(chǎn)業(yè)園“投、融、建、管、退”全生命周期發(fā)展模式與投融資機(jī)制，為新興、創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供有力支撐。

管理層透露：“在資產(chǎn)經(jīng)營里，重心集中在商業(yè)、辦公、商業(yè)園區(qū)以及長租公寓，這是招商蛇口重點配置的賽道。這些賽道我們已經(jīng)搭建起相匹配的REITs通道?！?/p>

值得一提的是，2023年上半年，招商蛇口長租公寓業(yè)務(wù)運(yùn)營收入為5.07億元，EBTIDA3.52億元。重資產(chǎn)拓展聚焦獲取保障性租賃住房以儲備REITs的優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)，成功獲取上海松江新橋和合肥高新兩塊租賃用地，計容建面總計16.9萬平方米，新增房源4,484間。新開業(yè)上海壹間新橋都會項目，房源228間，6月末時點出租率已達(dá)60%。

2022年年末，政策“三箭”齊發(fā)助力房地產(chǎn)融資，招商蛇口亦抓住機(jī)會，募股融資收購南油集團(tuán)及招商前海實業(yè)股份，擴(kuò)大公司在前海區(qū)域優(yōu)質(zhì)資源控制權(quán)，為后期公司在蛇口、前海等片區(qū)發(fā)展提供強(qiáng)勁動力。

招商蛇口借助已有REITs平臺及REITs試點政策擴(kuò)容機(jī)遇，重點發(fā)展商業(yè)、寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、公寓等資產(chǎn)運(yùn)營業(yè)務(wù)，實現(xiàn)可持續(xù)的資產(chǎn)運(yùn)營收益。招商蛇口作為行業(yè)龍頭企業(yè)，正在以自身轉(zhuǎn)型發(fā)展，為行業(yè)向長期健康發(fā)展發(fā)揮示范效應(yīng)。