今天(2月7日)，記者從寧波市住建局獲悉，《寧波市共有產(chǎn)權(quán)住房管理辦法(試行)》(以下簡稱《辦法》)已經(jīng)出臺，將于2022年2月26日起施行。

該《辦法》的出臺，旨在深入推進(jìn)我市住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)，實(shí)現(xiàn)購房者擁有產(chǎn)權(quán)住房的夢想。那么，我市共有產(chǎn)權(quán)住房面向哪些人群供應(yīng)?價格和權(quán)屬是怎么定的?上市交易有哪些限制?政府產(chǎn)權(quán)份額如何購買?針對這些市民關(guān)心的問題，一起來看市住建局的權(quán)威解讀。

《辦法》出臺背景是什么?

黨的十九大提出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。2021年6月印發(fā)的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》(國辦發(fā)〔2021〕22號)，明確提出“完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系”，首次從國家層面確認(rèn)了共有產(chǎn)權(quán)住房是當(dāng)前及今后一段時期住房保障體系的重要組成部分。

為貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院關(guān)于完善住房保障體系的決策部署，我市積極推進(jìn)住房供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，推出與市場接軌但兼顧保障性的共有產(chǎn)權(quán)住房，推動住房回歸居住屬性，滿足人民群眾對美好生活的向往。

什么是共有產(chǎn)權(quán)住房?

《辦法》明確共有產(chǎn)權(quán)住房是由政府投資或政府提供政策優(yōu)惠，按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)籌集建設(shè)，限定套型面積和銷售價格，限制使用范圍和處分權(quán)利，實(shí)行政府與購房家庭按份共有產(chǎn)權(quán)，面向符合規(guī)定條件的本市無房家庭供應(yīng)的保障性住房。

房源如何籌集建設(shè)?

《辦法》提出3種籌集建設(shè)房源渠道。

一是，以出讓方式供應(yīng)土地集中建設(shè)。土地出讓前，住房保障部門應(yīng)當(dāng)會同有關(guān)部門確定共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)要求、車位車庫產(chǎn)權(quán)歸屬、不動產(chǎn)登記、房源回購等內(nèi)容，納入土地出讓條件。

二是，商品住房項(xiàng)目配建。土地出讓前，住房保障部門會同有關(guān)部門確定共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)要求、配建比例、不動產(chǎn)登記等內(nèi)容。自然資源規(guī)劃部門應(yīng)當(dāng)在國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓文件中予以明確，建成后，配建的共有產(chǎn)權(quán)住房無償移交政府指定部門或機(jī)構(gòu)。

三是，既有房源轉(zhuǎn)用。政府房源、商品住房或其他社會房源，可以按照規(guī)定程序轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)住房：住房保障實(shí)施機(jī)構(gòu)提出具體實(shí)施方案，經(jīng)住房保障部門征求發(fā)改、財政、自然資源規(guī)劃等部門意見，按權(quán)限報本級政府審議通過后組織實(shí)施。

以上前兩種籌集建設(shè)的共有產(chǎn)權(quán)住房單套建筑面積以中小套型為主。既有房源轉(zhuǎn)用的，不受前述套型面積限制。

價格和權(quán)屬怎么確定?

為抑制投資投機(jī)性購房，共有產(chǎn)權(quán)住房將按照市場價格進(jìn)行銷售。其中，交付未滿1年的市場銷售價格，參考相近時期、相鄰地段商品住房項(xiàng)目銷售備案平均價格;交付滿1年的市場銷售價格，參照相近時期、相鄰地段存量住房小區(qū)平均交易價格。

單套住房銷售價格在上述市場銷售價格基礎(chǔ)上，結(jié)合樓層、朝向、位置等因素，實(shí)行差價浮動。

共有產(chǎn)權(quán)住房產(chǎn)權(quán)份額由購房家庭與政府按比例共同持有：

購房家庭產(chǎn)權(quán)份額是購房家庭實(shí)際出資額占共有產(chǎn)權(quán)住房市場銷售房款的比例，原則上不低于60%，不高于80%，同批次銷售同一項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)份額相同;

申請前12個月家庭人均可支配收入低于上年度當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民人均可支配收入的購房家庭，購買政府籌集建設(shè)的共有產(chǎn)權(quán)住房，可以自主選擇持有不低于60%的產(chǎn)權(quán)份額。

其余部分為政府產(chǎn)權(quán)份額，由政府指定部門或機(jī)構(gòu)(以下簡稱代持機(jī)構(gòu))持有。

《辦法》指出，集中新建共有產(chǎn)權(quán)住房居住區(qū)的車位、車庫產(chǎn)權(quán)歸政府所有;居住區(qū)配套設(shè)施除根據(jù)有關(guān)規(guī)定移交相關(guān)部門外，其余部分歸政府所有，政府所有的由代持機(jī)構(gòu)持有產(chǎn)權(quán)并負(fù)責(zé)運(yùn)營管理。

哪些人可以申請購買?

按照市委市政府關(guān)于創(chuàng)建共同富裕示范區(qū)的精神要求，《辦法》將供應(yīng)對象做到了本地城鎮(zhèn)戶籍家庭和非本地城鎮(zhèn)戶籍家庭全覆蓋。

本地城鎮(zhèn)戶籍家庭，應(yīng)同時符合下列條件：

1、主申請人具有共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)行政區(qū)域城鎮(zhèn)戶籍連續(xù)滿10年或申請前12個月在當(dāng)?shù)剡B續(xù)繳納社會保險且無補(bǔ)繳記錄;

2、在本市無房屋;

3、家庭人均年可支配收入低于上年度當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民人均可支配收入的150%。

非本地城鎮(zhèn)戶籍家庭，應(yīng)同時符合下列條件：

主申請人是在當(dāng)?shù)氐怯涀缘膯挝环€(wěn)定就業(yè)且正常繳納社會保險，申請前5年在本市累計(jì)繳納社會保險滿36個月，申請前12個月在當(dāng)?shù)剡B續(xù)繳納社會保險且無補(bǔ)繳記錄;

在本市無房屋;

家庭人均年可支配收入低于上年度當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民人均可支配收入的150%。

對于列入本市人才分類目錄且經(jīng)認(rèn)定的高級及以上層次人才，《辦法》明確可以放寬或者取消繳納社會保險、收入財產(chǎn)等條件并優(yōu)先供應(yīng)。同時，還可根據(jù)工作需要，分項(xiàng)目分批次定向定量供應(yīng)人才集聚的特定企事業(yè)單位特定范圍在職人才，具體供應(yīng)方案報經(jīng)本級政府審議通過后組織實(shí)施。

哪些人群限制供應(yīng)?

《辦法》還對限制供應(yīng)的家庭和正在享受其他住房保障政策的家庭銜接進(jìn)行了明確。

購買過本市低收入家庭住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價房、共有產(chǎn)權(quán)住房等保障性住房的，或者被列入嚴(yán)重失信名單的家庭，不得申請購買共有產(chǎn)權(quán)住房。

符合條件的購房家庭應(yīng)當(dāng)滿足本市住房限購條件且只能購買一套共有產(chǎn)權(quán)住房。

租賃公租房、保障性租賃住房、公有住房的購房家庭，應(yīng)當(dāng)在簽訂購房合同前騰退或者以市場租金租賃該住房，租賃期限至共有產(chǎn)權(quán)住房交付通知送達(dá)后滿6個月止。

對于享受公租房租賃補(bǔ)貼的購房家庭，應(yīng)當(dāng)自簽訂購房合同次月起停止發(fā)放租賃補(bǔ)貼。

上市交易有哪些限制?

《辦法》規(guī)定，取得不動產(chǎn)權(quán)證書滿10年的共有產(chǎn)權(quán)住房可以上市轉(zhuǎn)讓。購房家庭既可以通過購買政府產(chǎn)權(quán)份額，獲得全部產(chǎn)權(quán)后上市轉(zhuǎn)讓;也可以與代持機(jī)構(gòu)按照各自產(chǎn)權(quán)份額上市轉(zhuǎn)讓，分配總房款的相應(yīng)部分，住房性質(zhì)轉(zhuǎn)為普通商品住房。

取得不動產(chǎn)權(quán)證未滿10年的共有產(chǎn)權(quán)住房，購房家庭產(chǎn)權(quán)份額不得上市轉(zhuǎn)讓，但有下列特殊情形之一的，同時符合當(dāng)?shù)刈》肯奘垡?guī)定，經(jīng)住房保障實(shí)施機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)，代持機(jī)構(gòu)可以按原購房價格與屆時單套市場銷售價格中的最低價格回購：

一，購房家庭在本市新購商品住房的;

二，購房家庭戶口全部遷離本市或者成員全部出國定居的;

三，非本市戶籍購房家庭居住證全部被注銷，但因戶口遷入本市導(dǎo)致的除外;

四，購房家庭因重大疾病救治需要籌集資金;

五，購房家庭產(chǎn)權(quán)份額因購房抵押貸款合同違約被司法處置;

六，市人民政府規(guī)定的其他情形。

政府產(chǎn)權(quán)份額如何購買?

為滿足購房家庭擁有完整產(chǎn)權(quán)份額的愿望，同時促進(jìn)住房保障資金良性循環(huán)使用，《辦法》規(guī)定在兩個時間段，符合條件的購房家庭可以購買政府產(chǎn)權(quán)份額：

一，取得不動產(chǎn)權(quán)證滿4年(含)、未滿5年(不含)的共有產(chǎn)權(quán)住房，未持有其他住房的購房家庭可以按照原購房價格一次性購買政府產(chǎn)權(quán)份額，準(zhǔn)予上市交易時間不變。

二，取得不動產(chǎn)權(quán)證滿10年(含)的共有產(chǎn)權(quán)住房，購房家庭可以按照屆時單套市場銷售價格一次性購買政府產(chǎn)權(quán)份額，并可根據(jù)屆時購房家庭經(jīng)濟(jì)困難狀況、未持有其他住房等情況給予合理優(yōu)惠，具體優(yōu)惠政策由市住房保障部門另行規(guī)定。

購房家庭拒不履行住房保障部門作出的有關(guān)房屋管理的行政決定或者有違約行為未改正的，不允許購買政府產(chǎn)權(quán)份額。

房源使用方面，在取得完全產(chǎn)權(quán)前，原則上不得擅自轉(zhuǎn)讓、贈與、出租、出借共有產(chǎn)權(quán)住房。

產(chǎn)權(quán)份額繼承、離婚析產(chǎn)等情況如何處理?

《辦法》還對購房家庭產(chǎn)權(quán)份額繼承、離婚析產(chǎn)、夫妻加名等特殊情形處理進(jìn)行明確。

購房家庭產(chǎn)權(quán)份額繼承、離婚析產(chǎn)、夫妻加名的，按照以下不同情形分別處理。

一，繼承人或受讓人沒有其他住房的，按照規(guī)定提交申請后，可以與代持機(jī)構(gòu)簽訂房屋使用協(xié)議，作為共有產(chǎn)權(quán)住房使用。

繼承或受讓后的不動產(chǎn)登記，住房性質(zhì)仍為共有產(chǎn)權(quán)住房，限制交易期限從購房家庭首次取得不動產(chǎn)權(quán)證之日起計(jì)算，不動產(chǎn)權(quán)證書上注記“繼承”、“離婚析產(chǎn)”或“夫妻加名”等內(nèi)容。

二，繼承人或受讓人有其他住房的，在《辦法》適用范圍內(nèi)，繼承人或受讓人應(yīng)當(dāng)申請購買政府產(chǎn)權(quán)份額或者由代持機(jī)構(gòu)按規(guī)定回購購房家庭產(chǎn)權(quán)份額。

違規(guī)情況如何處罰?

《辦法》還對建設(shè)單位違規(guī)銷售和購房家庭違規(guī)申請的情形和責(zé)任進(jìn)行了明確。

項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位違規(guī)向未取得購房資格的家庭銷售共有產(chǎn)權(quán)住房的，住房保障部門可以按照合同約定，要求其改正，并追究其違約責(zé)任。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其經(jīng)紀(jì)人員不得違規(guī)代理共有產(chǎn)權(quán)住房轉(zhuǎn)讓、出租等業(yè)務(wù)。違規(guī)代理的，根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理等有關(guān)法律規(guī)定處理。

購房家庭不如實(shí)申報，故意隱瞞或者虛報身份相關(guān)狀況的，偽造或者提供不真實(shí)材料申請共有產(chǎn)權(quán)住房的;違背承諾或未按規(guī)定時間騰退所租賃的公租房、保障性租賃住房、公有住房的，5年內(nèi)不得申請本市各類保障性住房，并按以下情形處理：

一，已取得資格的，取消其購買資格;

二，已簽約的，解除購房合同，購房家庭承擔(dān)違約責(zé)任;

三，已交付的，責(zé)令其騰退房屋，由代持機(jī)構(gòu)收取住房占用期間的市場租金，按原購房價格與屆時單套市場銷售價格中的最低價格回購購房家庭產(chǎn)權(quán)份額，并追究其違約責(zé)任;

四，不能騰退的，按原購房價格與屆時單套市場銷售價格中的最高價格向代持機(jī)構(gòu)補(bǔ)繳差價款。

五，涉嫌犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

購房家庭未在規(guī)定時間內(nèi)選房或選房后未按規(guī)定簽訂購房合同和房屋使用協(xié)議的，或因自身原因?qū)е潞炗喌馁彿亢贤唤獬?，已取得的共有產(chǎn)權(quán)住房購買資格即時失效，累計(jì)兩次及以上的，5年內(nèi)不得申請本市各類保障性住房。

在取得完全產(chǎn)權(quán)前，購房家庭有違反房屋使用協(xié)議約定行為的，可以按照協(xié)議約定，要求其限期改正并追究其違約責(zé)任;逾期未改正的，住房保障部門可以取消其保障資格，責(zé)令其騰退住房并禁止其5年內(nèi)申請本市各類保障性住房。

代持機(jī)構(gòu)可以按原購房價格與屆時單套市場銷售價格中的最低價格回購購房家庭產(chǎn)權(quán)份額。 (記者繆靖通訊員張彩娜)